房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）
中房學(xué)〔2015〕4號(hào)
各地房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)師：
為有利于房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估活動(dòng)，保證評(píng)估質(zhì)量，保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，我會(huì)制定了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)評(píng)估活動(dòng)中使用。在使用過程中應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)將有關(guān)意見和建議反饋我會(huì)。
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中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)
2015年9月10日
附件：
房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估活動(dòng)，保證評(píng)估質(zhì)量，保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)以及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，制定本指引。
第二條 對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地、配套的設(shè)施設(shè)備和其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱信托物業(yè)）進(jìn)行狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估，適用本指引。
第三條 本指引所稱信托物業(yè)評(píng)估，包括信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研和信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估。
本指引所稱信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)，是指對(duì)信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評(píng)定，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。
本指引所稱信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，是指對(duì)信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測(cè)，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。
本指引所稱信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估（簡(jiǎn)稱信托物業(yè)估價(jià)），是指對(duì)信托物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或者其他價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。
第四條 一個(gè)信托物業(yè)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營管理（包括收購、經(jīng)營、出售信托物業(yè)）、退出市場(chǎng)以及相關(guān)信息披露等的需要，可以包括信托物業(yè)評(píng)估的全部或者部分內(nèi)容。
第五條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，實(shí)事求是，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，對(duì)信托物業(yè)評(píng)估所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行信托物業(yè)評(píng)估，不得撰寫、出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告。
第六條 具有下列情形之一的信托物業(yè)評(píng)估委托，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得受理：
（一）本機(jī)構(gòu)與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人有股權(quán)直接從屬關(guān)系等利害關(guān)系，或者與評(píng)估對(duì)象有利益關(guān)系的；
（二）本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的；
（三）其他不符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。
第七條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受信托物業(yè)評(píng)估委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求委托人向其出具評(píng)估委托書；決定受理信托物業(yè)評(píng)估委托的，應(yīng)當(dāng)與委托人訂立書面評(píng)估委托合同。
評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱，委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱，評(píng)估內(nèi)容（信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研、價(jià)值評(píng)估三者中的全部或者部分），評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象（名稱、坐落等），評(píng)估要求（評(píng)估工作完成時(shí)間等），委托日期等內(nèi)容。
評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象，委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料，評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，評(píng)估費(fèi)用及其支付的方式、期限，評(píng)估報(bào)告及其交付，違約責(zé)任，解決爭(zhēng)議的方法等內(nèi)容。
評(píng)估委托書和評(píng)估委托合同就同一事項(xiàng)所記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致。不一致的，以評(píng)估委托書為準(zhǔn)。
第八條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估的需要，選派熟悉本指引的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師以及具有相關(guān)資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員進(jìn)行。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在信托物業(yè)評(píng)估中遇有本機(jī)構(gòu)難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)尋求專業(yè)幫助，聘請(qǐng)本機(jī)構(gòu)以外的相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家或者專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見或者向其進(jìn)行咨詢，并在信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告中說明。
評(píng)估人員、提供專業(yè)幫助的專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系，與評(píng)估對(duì)象無利益關(guān)系。
第九條 同一房地產(chǎn)投資信托基金為了同一評(píng)估目的的信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)值評(píng)估，評(píng)估對(duì)象范圍和評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)一致。
第十條 信托物業(yè)評(píng)估作業(yè)期自受理評(píng)估委托之日起至評(píng)估報(bào)告出具之日止，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的數(shù)量和規(guī)模、評(píng)估的復(fù)雜程度和深度等情況合理確定，不得隨意縮短或者拖延。
第二章 信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)
第十一條 信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)包括信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況評(píng)價(jià)，以及運(yùn)營費(fèi)用分析與預(yù)測(cè)。
信托物業(yè)實(shí)物狀況評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)有具有建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、物業(yè)管理等方面資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員參與。信托物業(yè)權(quán)益狀況評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)有熟悉房地產(chǎn)法規(guī)政策的法律專業(yè)人員或者專家參與。
第十二條 信托物業(yè)實(shí)物狀況評(píng)價(jià)通過查閱信托物業(yè)的有關(guān)文件、圖紙、資料和維修記錄，詢問信托物業(yè)的用戶、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)地觀察、檢查信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備以及使用、維護(hù)狀況等方法進(jìn)行。
第十三條 信托物業(yè)實(shí)物狀況評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)性能評(píng)定；
（二）信托物業(yè)完損狀況評(píng)定；
（三）信托物業(yè)新舊程度評(píng)定。
第十四條 信托物業(yè)性能評(píng)定包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)適用性能評(píng)定。包括對(duì)信托物業(yè)的平面布置、空間布局、內(nèi)部交通、保溫、隔熱、隔聲、設(shè)備設(shè)施配置、建筑裝飾裝修、利用率等滿足目標(biāo)客戶需要的程度作出評(píng)定。
（二）信托物業(yè)環(huán)境性能評(píng)定。包括對(duì)信托物業(yè)的用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動(dòng)場(chǎng)地、環(huán)境污染、公共服務(wù)設(shè)施、智能化系統(tǒng)等作出評(píng)定。
（三）信托物業(yè)經(jīng)濟(jì)性能評(píng)定。包括對(duì)信托物業(yè)的節(jié)能、節(jié)水等作出評(píng)定。
（四）信托物業(yè)安全性能評(píng)定。包括對(duì)信托物業(yè)的場(chǎng)地安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、建筑防火安全、建筑設(shè)備安全、日常安全防范措施等作出評(píng)定。
（五）信托物業(yè)耐久性能評(píng)定。包括對(duì)信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分保證正常使用的年限分別作出評(píng)定。
第十五條 信托物業(yè)完損狀況評(píng)定根據(jù)信托物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度做出。
第十六條 信托物業(yè)新舊程度評(píng)定根據(jù)信托物業(yè)的年齡與預(yù)期壽命的比值做出。
信托物業(yè)的年齡宜采用有效年齡。有效年齡根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。難以得出有效年齡的，可以采用實(shí)際年齡。
信托物業(yè)的預(yù)期壽命宜采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。難以確定預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命的，可以采用設(shè)計(jì)使用年限。
第十七條 信托物業(yè)權(quán)益狀況評(píng)價(jià)通過查閱信托物業(yè)的權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿和有關(guān)批文、證書、合同，要求委托人提供或者協(xié)助取得有關(guān)證明、說明或者書面確認(rèn)，引用法律意見書中有關(guān)信托物業(yè)權(quán)益的法律意見等方法進(jìn)行。
第十八條 信托物業(yè)權(quán)益狀況評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)說明下列內(nèi)容，特別要關(guān)注產(chǎn)權(quán)的合法性、瑕疵和交易受限情況：
（一）土地所有權(quán)狀況，包括土地所有權(quán)性質(zhì)（國有土地或者集體土地）、集體土地所有權(quán)行使人。
（二）土地使用權(quán)狀況，包括土地使用權(quán)類型（建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等）、取得方式（如為建設(shè)用地使用權(quán)，是出讓方式取得的還是劃撥、租賃、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營等方式取得的）、權(quán)利人、土地使用期限（如為出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定）。
（三）房屋所有權(quán)狀況。
（四）抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況。
（五）其他特殊情況，包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭(zhēng)議；土地取得、房屋開發(fā)建設(shè)等手續(xù)是否不全；是否為臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑，或者違法占地、違法建筑；是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制；是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)；是否已依法公告列入征收或者征用范圍。
第十九條 信托物業(yè)區(qū)位狀況評(píng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)對(duì)信托物業(yè)的位置、交通、外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）、周圍環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀）以及未來規(guī)劃等進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)價(jià)。
第二十條 信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)以照片或者文字方式記錄發(fā)現(xiàn)的信托物業(yè)實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況缺陷或者瑕疵。對(duì)于其中的嚴(yán)重缺陷和瑕疵，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中特別說明。
第二十一條 信托物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用分析與預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)列明信托物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成，說明至少近3年實(shí)際發(fā)生的各年運(yùn)營費(fèi)用，預(yù)測(cè)未來10年以上的各年運(yùn)營費(fèi)用，特別要關(guān)注未來彌補(bǔ)信托物業(yè)實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況缺陷或者瑕疵以及重新裝飾裝修、大修、更新改造等所需要的費(fèi)用。
第三章 信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研
第二十二條 信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）信托物業(yè)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r；
（二）信托物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況；
（三）信托物業(yè)所在地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)狀況；
（四）信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況。
第二十三條 信托物業(yè)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研，應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托物業(yè)類型（用途、檔次等），有針對(duì)性地對(duì)信托物業(yè)所在地區(qū)的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、政策環(huán)境，以及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃和其他可能影響該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要因素及其變化趨勢(shì)等進(jìn)行調(diào)查和分析。
自然環(huán)境包括地理位置、氣候條件、地形地貌、地質(zhì)條件等。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括GDP增長(zhǎng)，人均GDP及其增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局和規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施狀況（包括基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)規(guī)劃），居民收入水平，物價(jià)水平，利率等。
社會(huì)環(huán)境包括人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化水平和人口增長(zhǎng)，家庭規(guī)模和構(gòu)成等。
政策環(huán)境包括與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、金融政策（特別是房地產(chǎn)信貸政策）、稅收政策（特別是房地產(chǎn)稅收政策）、房地產(chǎn)政策（包括土地供應(yīng)和房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等相關(guān)法規(guī)政策）等。
有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃包括國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃（包括城市總體規(guī)劃）、土地利用總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等。
第二十四條 信托物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況和信托物業(yè)所在城市的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、物業(yè)供應(yīng)量（新開工面積、施工面積、竣工面積等）、成交量、價(jià)格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其變化進(jìn)行調(diào)查和分析，并結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。
第二十五條 信托物業(yè)所在地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括同類物業(yè)的存量、新增供應(yīng)量、價(jià)格水平、租金水平或者經(jīng)營收入水平、空置量或者空置率、客戶構(gòu)成等狀況調(diào)查，供給和需求影響因素分析，未來的供給、需求、價(jià)格、租金或者經(jīng)營收入、空置量或者空置率等變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。
對(duì)信托物業(yè)為出租型物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況調(diào)研。
第二十六條 信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括信托物業(yè)租賃狀況調(diào)研、商圈調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)對(duì)比分析。
第二十七條 信托物業(yè)租賃狀況調(diào)研，應(yīng)當(dāng)包括信托物業(yè)租賃狀況調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。
信托物業(yè)租賃狀況調(diào)查，應(yīng)當(dāng)查閱信托物業(yè)有關(guān)租賃合同，采取抽樣調(diào)查或者重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查、全面調(diào)查等方式走訪有關(guān)出租人和承租人，調(diào)查內(nèi)容包括至少近3年的承租人基本情況、租賃面積、免租期、租賃期限及起止日期、租金水平及調(diào)整、續(xù)租條款、換租期等。
信托物業(yè)租賃狀況分析，包括至少近3年的承租人構(gòu)成、出租率等狀況分析。對(duì)于商鋪、寫字樓、工業(yè)信托物業(yè)，還應(yīng)當(dāng)按照租賃面積或者租金額排序確定前10大承租人，并對(duì)其背景信息等情況進(jìn)行簡(jiǎn)要描述。
信托物業(yè)租賃狀況預(yù)測(cè)，包括預(yù)測(cè)信托物業(yè)未來10年以上出租率和租金水平變化等情況。
第二十八條 適合進(jìn)行商圈調(diào)研的信托物業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行商圈調(diào)研。商圈調(diào)研內(nèi)容包括商圈范圍、商圈發(fā)展歷程、業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)者特征、交通情況、道路設(shè)施情況、商圈內(nèi)同類物業(yè)供求與租售概況、在建和擬建的同類物業(yè)項(xiàng)目等，并判斷商圈發(fā)展趨勢(shì)。
第二十九條 競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)對(duì)比分析，應(yīng)當(dāng)對(duì)與信托物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)的名稱、位置、規(guī)模（建筑面積、土地面積、可出租面積等）、用途、建成年份、市場(chǎng)定位、物業(yè)特征、配套設(shè)施、承租人構(gòu)成、價(jià)格、租金（或者經(jīng)營收入）、出租率、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、運(yùn)營管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)查，并與信托物業(yè)的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較分析，包括信托物業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)分析，說明信托物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等。
競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)對(duì)比分析中表明信托物業(yè)的價(jià)格、租金（或者經(jīng)營收入）、出租率、租金收益率等明顯偏高或者明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明并陳述原因。
第四章 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估
第三十條 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估一般應(yīng)當(dāng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。
已出租物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值分為無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估一般應(yīng)當(dāng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值。
為房地產(chǎn)信托投資基金財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的價(jià)值評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值一般可以等同于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值。
評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)說明選擇的價(jià)值類型，包括價(jià)值或者價(jià)格的名稱、定義或者內(nèi)涵，并說明選擇的理由。
第三十一條 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)收益法、比較法、成本法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選擇適用的估價(jià)方法。
信托物業(yè)或者其同類物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為最主要的估價(jià)方法，并優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。信托物業(yè)的同類物業(yè)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法作為其中一種估價(jià)方法。
信托物業(yè)僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。信托物業(yè)適用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估價(jià)值。
第三十二條 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循一致性原則。為同一估價(jià)目的對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或者價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)采用相同的估價(jià)方法。估價(jià)方法如有不同，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明并陳述理由。
信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循一貫性原則。為同一估價(jià)目的對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或者價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)采用相同的估價(jià)方法。估價(jià)方法如有改變，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明并陳述理由。
第三十三條 對(duì)于已出租的信托物業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看估價(jià)對(duì)象的租賃合同原件，并與執(zhí)行財(cái)務(wù)、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來源交叉檢查委托人提供的租賃信息的真實(shí)性和客觀性。
第三十四條 采用收益法評(píng)估信托物業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及同類物業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來10年以上的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用。其中，出租型物業(yè)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及同類物業(yè)租金水平、空置率的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。
第三十五條 報(bào)酬率或者資本化率的求取方法和有關(guān)計(jì)算過程應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。
報(bào)酬率或者資本化率采用市場(chǎng)提取法求取的，應(yīng)當(dāng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，并在評(píng)估報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
第三十六條 采用比較法評(píng)估信托物業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，并且在評(píng)估報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。
第五章 信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告
第三十七條 信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告分為信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)報(bào)告、信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告。
信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)采取書面形式。
第三十八條 完整的信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括封面、致評(píng)估委托人函、目錄、評(píng)估聲明、評(píng)估假設(shè)和限制條件、評(píng)估結(jié)果報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告和附件。
根據(jù)委托人的需要或者房地產(chǎn)投資信托基金信息披露等要求，可以在完整的信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上形成信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告摘要。
第三十九條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在評(píng)估聲明中對(duì)其在信托物業(yè)評(píng)估中的獨(dú)立、客觀、公正性，以及評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、合理性，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏等作出承諾和保證。
第四十條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在評(píng)估假設(shè)和限制條件中有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)潔地對(duì)信托物業(yè)評(píng)估所必需、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件以及評(píng)估報(bào)告使用限制等作出說明。
第四十一條 信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要說明下列事項(xiàng)：
（一）委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；
（三）評(píng)價(jià)目的；
（四）評(píng)價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)（所評(píng)價(jià)的物業(yè)狀況對(duì)應(yīng)的日期及其確定的簡(jiǎn)要理由）；
（六）評(píng)價(jià)原則；
（七）評(píng)價(jià)依據(jù)；
（八）評(píng)價(jià)方法；
（九）評(píng)價(jià)結(jié)論；
（十）評(píng)價(jià)人員（包括執(zhí)行評(píng)價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、執(zhí)行評(píng)價(jià)內(nèi)容及本人簽名，協(xié)助評(píng)價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助評(píng)價(jià)內(nèi)容及本人簽名，幫助評(píng)價(jià)的專家的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助評(píng)價(jià)內(nèi)容及本人簽名）；
（十一）實(shí)地查勘期；
（十二）評(píng)價(jià)作業(yè)期。
信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）評(píng)價(jià)對(duì)象的范圍和基本狀況描述；
（二）評(píng)價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與評(píng)價(jià)；
（三）評(píng)價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與評(píng)價(jià)；
（四）評(píng)價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與評(píng)價(jià)；
（五）評(píng)價(jià)對(duì)象運(yùn)營費(fèi)用分析與預(yù)測(cè)；
（六）信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)綜合結(jié)論。
第四十二條 信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要說明下列事項(xiàng)：
（一）委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、相關(guān)資質(zhì)）；
（三）調(diào)研目的；
（四）調(diào)研對(duì)象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）調(diào)研原則；
（六）調(diào)研依據(jù)；
（七）調(diào)研方法（包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法）；
（八）調(diào)研結(jié)論；
（九）調(diào)研人員（包括執(zhí)行調(diào)研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、執(zhí)行調(diào)研內(nèi)容及本人簽名，協(xié)助調(diào)研的人員的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、協(xié)助調(diào)研內(nèi)容及本人簽名，幫助調(diào)研的專家的姓名、相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)、幫助調(diào)研內(nèi)容及本人簽名）；
（十）實(shí)地查勘期；
（十一）調(diào)研作業(yè)期。
信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）調(diào)研對(duì)象所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r概述與分析；
（二）調(diào)研對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況描述與分析；
（三）調(diào)研對(duì)象所在地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)狀況描述與分析；
（四）調(diào)研對(duì)象自身有關(guān)市場(chǎng)狀況描述與分析；
（五）信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論。
第四十三條 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要說明下列事項(xiàng)：
（一）估價(jià)委托人（名稱、住所和法定代表人姓名）；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱、住所、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)）；
（三）估價(jià)目的（估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或者估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要）；
（四）估價(jià)對(duì)象（財(cái)產(chǎn)范圍以及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況）；
（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由）；
（六）價(jià)值類型（所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者價(jià)格的名稱、定義或者內(nèi)涵）；
（七）估價(jià)原則（所遵循的估價(jià)原則的名稱、定義或者內(nèi)涵）；
（八）估價(jià)依據(jù)（估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料）；
（九）估價(jià)方法（所采用的估價(jià)方法的名稱、定義以及估價(jià)測(cè)算的簡(jiǎn)要內(nèi)容）；
（十）估價(jià)結(jié)果（不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果、最終評(píng)估價(jià)值以及相關(guān)專業(yè)意見）；
（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名、注冊(cè)號(hào)以及本人簽名和簽名日期）；
（十二）實(shí)地查勘期（實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期）；
（十三）估價(jià)作業(yè)期（估價(jià)工作的起止日期）。
信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）估價(jià)對(duì)象描述與分析；
（二）估價(jià)對(duì)象租賃現(xiàn)狀描述與分析；
（三）市場(chǎng)背景描述與分析；
（四）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；
（五）估價(jià)方法適用性分析；
（六）估價(jià)測(cè)算過程；
（七）估價(jià)結(jié)果確定。
第四十四條 信托物業(yè)評(píng)估報(bào)告附件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）評(píng)估委托書復(fù)印件；
（二）評(píng)估對(duì)象位置圖；
（三）評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片（內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況照片）；
（四）評(píng)估對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件；
（五）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（六）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相關(guān)資質(zhì)證書復(fù)印件；
（七）評(píng)估人員相關(guān)資格或者專業(yè)技術(shù)職務(wù)證書復(fù)印件。
第六章 附 則
第四十五條 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)營管理期間收購或者出售某項(xiàng)信托物業(yè)的價(jià)值評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在交易實(shí)際執(zhí)行日期前90日內(nèi)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)超出該期間或者該期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化的，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況調(diào)整或者重新進(jìn)行評(píng)估。
房地產(chǎn)投資信托基金退出市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)估，參照有關(guān)房地產(chǎn)處置價(jià)值評(píng)估要求進(jìn)行。
第四十六條 本指引“至少近3年”之處，如果信托物業(yè)竣工年限不足3年的,則自竣工日期以來。
本指引“未來10年以上”之處，如果信托物業(yè)剩余壽命不足10年的，則為信托物業(yè)剩余壽命。
第四十七條 因委托人未能按照評(píng)估委托合同的要求提供信托物業(yè)評(píng)估所必需的資料或者其他客觀原因造成信托物業(yè)評(píng)估不能按照本指引要求的內(nèi)容和深度進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明達(dá)不到要求的內(nèi)容和深度及其具體原因。
第四十八條 在信托物業(yè)評(píng)估活動(dòng)中，本指引未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行。
第四十九條 本指引由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第五十條 本指引自發(fā)布之日起施行。