企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)估價指導(dǎo)意見
企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)估價指導(dǎo)意見
（試點(diǎn)項(xiàng)目用稿）
第一條 為了貫徹《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)(2001) 44號）、《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》(國土資廳函(2009) 311號）文件精神，規(guī)范土地估價機(jī)構(gòu)和土地估價師開展劃撥土地使用權(quán)估價的行為，依據(jù)有關(guān)文件、規(guī)范制定本指導(dǎo)意見。
第二條 本指導(dǎo)意見提及的企業(yè)改制是指國有獨(dú)資企業(yè)改為國有獨(dú)資公司；國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司改為國有資本控股公司或者非國有資本控股公司；國有資本控股公司改為非國有資本控股公司。國有企業(yè)改制，還包括轉(zhuǎn)讓國有控股、參股企業(yè)國有股權(quán)或者通過增資擴(kuò)股來提高非國有股的比例等。
第三條劃撥土地使用權(quán)是指以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)。主要有國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等。企業(yè)原使用的劃撥土地，在改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，可繼續(xù)以劃撥方式使用，但改制時必須辦理土地處置審批手續(xù)。改制或依法改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)突行有償使用。
第四條 本意見所提及劃撥土地使用權(quán)價格，是指以劃撥方式取得的、無年期限制的土地使用權(quán)價格，不包含所有者權(quán)益。
第五條 企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)的，必須經(jīng)土地確權(quán)登記并明確土地使用權(quán)的處置方式，辦理土地使用權(quán)相關(guān)審批手續(xù)。進(jìn)入企業(yè)改制資產(chǎn)范圍的土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并按國家有關(guān)規(guī)定備案。涉及國有劃撥土地使用權(quán)的，必須按照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)處置審批手續(xù)。
第六條 企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)估價時，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)同時評估出讓土地使用權(quán)價格和劃撥土地使用權(quán)價格，兩類價格原則上應(yīng)各采用兩種方法分別評估。
第七條 企業(yè)改制時經(jīng)評估的劃撥土地使用權(quán)價格，可作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額，是核定土地有償使用時繳納土地出讓金的重要參考數(shù)據(jù)。
第八條 劃撥土地使用權(quán)估價應(yīng)優(yōu)先使用成本逼近法。根據(jù)不同情況，還可以選擇收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。如因土地市場不發(fā)育，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足等原因，無法滿足本意見第六條的要求，劃撥土地使用權(quán)評估僅采用了成本逼近法一種方法時，須在報告中詳細(xì)說明具體理由。
第九條 采用成本逼近法應(yīng)選用正常的土地取得成本及開發(fā)成本等數(shù)據(jù)，其成本應(yīng)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤等分項(xiàng)，僅使用成本逼逅法一種方法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，不能同時利用土地增值收益率評估該宗地的出讓價格。
第十條 采用收益還原法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類似區(qū)域內(nèi)收集不少于三個與劃撥土地使用權(quán)收益相似的真實(shí)案例，合理測算劃撥土地純收益。評估時，對于其他收益應(yīng)適當(dāng)剝離，不得使用出讓土地收益數(shù)據(jù)剝離測算。土地收益還原率按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》正常市場狀態(tài)下的參數(shù)計(jì)算，可根據(jù)實(shí)際情況修正。
第十一條 采用市場比較法評估劃撥土地時，應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類似區(qū)域內(nèi)收集不少于三個劃撥土地交易的真實(shí)案例，評估中選用的任一比較案例修正幅度不得超過30%。市場案例確實(shí)不足，可以選擇一至兩個近年內(nèi)經(jīng)過國土資源管理部門進(jìn)行土地處置、備案的企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)價格數(shù)據(jù)，作為比較案例。，
第十二條 采用剩余法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，用開發(fā)完成后的劃撥土地上的房地產(chǎn)總價值扣減相應(yīng)的開發(fā)成本、合理的開發(fā)利潤及相關(guān)稅費(fèi)。
第十三條基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法不適于直接評估劃撥土地使用權(quán)價格，但地方政府已經(jīng)頒布了劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的除外。
第十四條 在同時評估兩類土地使用權(quán)價格時，如市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實(shí)在不足，不能完全按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》用兩種方法評估出讓土地使用權(quán)價格選擇基準(zhǔn)地價修正法時，如基準(zhǔn)地價公布已超過三年，但肖不足六年的，可通過對近期的交易案例數(shù)據(jù)以及對當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅貎r走勢分析，測算出規(guī)范的地價指數(shù)，采取指數(shù)修正的方式補(bǔ)充完善基準(zhǔn)地價體系。
本文所指基準(zhǔn)地價公布時間為當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價生效的評估基準(zhǔn)日，文件中未注明基準(zhǔn)日的，以公布時間為準(zhǔn)。
第十五條 地方政府對評估宗地所在地區(qū)土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益核算方式（標(biāo)準(zhǔn)）已頒布文件規(guī)定的，應(yīng)在土地估價報告中單獨(dú)列章節(jié)說明，并在“土地估價結(jié)果一覽表”中，將出讓土地使用權(quán)價格、劃撥土地使用權(quán)價格、前兩者之間的差額以及按當(dāng)?shù)卣畬ν恋厥褂脵?quán)出讓金規(guī)定計(jì)算的出讓金分別列出。
第十六條 各級土地估價行業(yè)協(xié)會和土地評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場等資料，按照不同用途、不同區(qū)位分別測算、科學(xué)論證，開展當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕼y算研究工作。
第十七條 土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在向委托方提交報告后，按時申報土地估價業(yè)績清單。土地估價報告需報國土資源行政主管部門備案的，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提醒委托方及時申報備案。以股權(quán)出資、或按企業(yè)整體資產(chǎn)評估不變更土地權(quán)屬登記的，土地使用權(quán)價格應(yīng)由具備土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按規(guī)定辦理相應(yīng)備案手續(xù)。企業(yè)未能及時辦理報告?zhèn)浒甘掷m(xù)的，
土地估價機(jī)構(gòu)有義務(wù)向相關(guān)行政主管部門和行業(yè)自律組織報告。
第十八條 中國土地估價師協(xié)會加強(qiáng)對包括劃撥土地使用權(quán)評估在內(nèi)的土地估價報告抽查評審，評審結(jié)果向社會公布，對違反相關(guān)規(guī)定的土地評估機(jī)構(gòu)或土地估價師，按照行業(yè)自律有關(guān)規(guī)定處罰。
第十九條 其他涉及劃撥土地使用權(quán)價格評估的，可根據(jù)實(shí)際情況參照本意見執(zhí)行。
第二十條 本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起實(shí)施，由中國土地估價師協(xié)會負(fù)責(zé)解釋。
中國土地估價師協(xié)會
二OO九年 月 日