《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》（1-3號(hào)）的通知
《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》（1-3號(hào)）的通知
豫房估協(xié)〔2015〕25號(hào)
各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：
《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一——報(bào)酬率或資本化率求取》、《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二——比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整》、《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三——估價(jià)假設(shè)和限制條件運(yùn)用》發(fā)布實(shí)施以來，對(duì)規(guī)范全省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)估價(jià)技術(shù)參數(shù)選取和估價(jià)報(bào)告撰寫起到了積極作用，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)技術(shù)水平明顯提高。隨著新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日實(shí)施及銀行存款利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)亟待創(chuàng)新完善。為進(jìn)一步提高《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》的科學(xué)性和實(shí)用性，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)委托原編制單位河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司、河南開源房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)已發(fā)布的《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》進(jìn)行了修訂和完善（詳見附件），并經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信聯(lián)盟討論通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2015年12月1日起在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中推廣使用。各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不參考使用《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》（修訂）的，應(yīng)在報(bào)告中闡明理由。
附件：1．河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一——報(bào)酬率或資本化率求?。ㄐ抻啠?/span>
2．河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二——比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整（修訂）
3．河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三——估價(jià)假設(shè)和限制條件運(yùn)用（修訂）
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)
2015年11月16日
附件1：
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之一
——報(bào)酬率或資本化率求?。ㄐ抻啠?/span>
報(bào)酬率或資本化率是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的重要參數(shù)之一，對(duì)收益法估價(jià)結(jié)果影響甚大。估價(jià)實(shí)踐中，報(bào)酬率或資本化率過低、過高現(xiàn)象一直存在，取值過程不規(guī)范、隨意性大的問題往往使房地產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)生困惑。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，一般情況下，宜采用累加法及市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率或資本化率。
一、累加法
以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率選用中國人民銀行公布的同時(shí)期一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償。
提示：
1．報(bào)酬率不得低于中國人民銀行公布的同時(shí)期五年期存款年利率；有長期國債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國債年利率。
2． 存款利率市場(chǎng)化后，應(yīng)考慮存款利率浮動(dòng)因素的影響，可采用同時(shí)期一年定期存款實(shí)際平均利率為安全利率。
3． 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合當(dāng)時(shí)的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度穩(wěn)健、寬松五個(gè)檔次，應(yīng)以近幾年穩(wěn)健貨幣政策時(shí)期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時(shí)，考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的幅度，使報(bào)酬率相對(duì)穩(wěn)定。貨幣政策是漸進(jìn)的，應(yīng)先判斷貨幣政策走向。
4．從用途上分，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次上分，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫字樓（丙級(jí)、乙級(jí)、甲級(jí)）、商業(yè)（小區(qū)級(jí)、區(qū)級(jí)、市級(jí)）。
二、市場(chǎng)提取法
選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求取報(bào)酬率或資本化率。
提示：
1．求取報(bào)酬率的方程一般為不易解方程，在無計(jì)算軟件的情況下，須多次試算并利用線性內(nèi)插法近似求取。
2．多個(gè)可比實(shí)例求取的報(bào)酬率綜合為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)分別根據(jù)房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預(yù)期心態(tài)等，采用加權(quán)算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，如認(rèn)為無差別，權(quán)重相同。
3．對(duì)求取的報(bào)酬率要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，當(dāng)未來類似收益性房地產(chǎn)收益與可比實(shí)例交易時(shí)的狀況相比，收益風(fēng)險(xiǎn)有降低的趨勢(shì)時(shí)，報(bào)酬率可適當(dāng)下調(diào)，反之亦然。
4．如求取的報(bào)酬率低于同時(shí)期中國人民銀行公布的五年期存款年利率或類似收益年限的長期國債年利率，說明類似房地產(chǎn)租售比失調(diào)，房地產(chǎn)投機(jī)成分較大，除投資咨詢性估價(jià)報(bào)告外，不再選用市場(chǎng)提取法確定報(bào)酬率或資本化率。
附件2：
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之二
——比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整（修訂）
房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實(shí)例成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴(yán)重影響了比較法的使用。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整宜先采用價(jià)格變動(dòng)率法，待實(shí)例資料充實(shí)、價(jià)格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價(jià)格指數(shù)法。
一、市場(chǎng)狀況調(diào)整方法
（一）價(jià)格變動(dòng)率法
目前全省絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，應(yīng)采用價(jià)格變動(dòng)率法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格變動(dòng)率采用三組（含三組）以上類似房地產(chǎn)近期價(jià)格變動(dòng)率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計(jì)算模型。每組房地產(chǎn)應(yīng)在區(qū)位及實(shí)物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下，利用比較法估價(jià)技術(shù)修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計(jì)算價(jià)格變動(dòng)率。
估價(jià)對(duì)象為成套住宅時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一個(gè)月，起始日應(yīng)早于（最早成交）可比實(shí)例的成交日期；估價(jià)對(duì)象為其他類型房地產(chǎn)時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月，并在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)充分說明價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月同類房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)幅度較大時(shí)，可根據(jù)前期同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率分析估算該時(shí)段價(jià)格變動(dòng)幅度。
（二）價(jià)格指數(shù)法
有條件的市縣行業(yè)組織或估價(jià)機(jī)構(gòu)，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員查勘了解的實(shí)例資料，建立“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，經(jīng)各項(xiàng)修正、調(diào)整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時(shí)間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等），進(jìn)而測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。
二、注意事項(xiàng)
（一）采用價(jià)格調(diào)整體系應(yīng)與房地產(chǎn)區(qū)位、類型相一致，例如：不能采用增量房價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率去調(diào)整存量房價(jià)格（因統(tǒng)計(jì)口徑等原因，公布的增量房價(jià)格信息與存量房價(jià)格變化趨勢(shì)并不完全一致）。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)可在不與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部使用。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的，應(yīng)及時(shí)向河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)備案，協(xié)會(huì)對(duì)重要估價(jià)參數(shù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行掌握及保護(hù)。
（三）估價(jià)實(shí)踐中，當(dāng)分析房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)平穩(wěn)，不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)詳細(xì)敘述理由，甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會(huì)允許過渡期之后，不調(diào)整且無充分理由的，評(píng)審估價(jià)報(bào)告時(shí)以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。
附件3：
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之三
——估價(jià)假設(shè)和限制條件運(yùn)用（修訂）
房地產(chǎn)估價(jià)中的估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中的重要組成部分，是對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明，其內(nèi)容對(duì)估價(jià)委托人及其他報(bào)告使用者了解估價(jià)活動(dòng)的前提條件和正確理解估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，具有十分重要的作用。估價(jià)假設(shè)和限制條件運(yùn)用充分、得當(dāng)，可有效提升估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，并能在一定程度上規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
一、估價(jià)假設(shè)分類及撰寫概要
（一）一般假設(shè)
主要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易條件通用假設(shè)和估價(jià)項(xiàng)目常用假設(shè)，使用方向及撰寫概要如下：
1．【對(duì)權(quán)屬證書審慎檢查但未核實(shí)】估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》），我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。
2．【對(duì)房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無鑒定、檢測(cè)】注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。
3．【對(duì)房屋建筑面積未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量但予以關(guān)注】注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘觀察，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積與《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）記載建筑面積大體相當(dāng)。
4．【對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)】估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：
（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；
（2）交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；
（3）交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；
（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；
（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià);
5．【估價(jià)對(duì)象為整體房地產(chǎn)中的一部分】估價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。
（二）特殊類假設(shè)
主要包括未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)等，使用方向及撰寫概要如下：
1．【未定事項(xiàng)假設(shè)】應(yīng)說明對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。例如：
（1）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋建成年份】估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）未記載估價(jià)對(duì)象房屋的建成年份，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，房屋建成年份為****年，本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。
（2）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋合法用途】估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）未記載估價(jià)對(duì)象的合法用途，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象為**用房，本次估價(jià)設(shè)定房屋合法用途為**。
（3）【未提供容積率】估價(jià)委托人提供的資料未記載估價(jià)對(duì)象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率為準(zhǔn)。
2．【背離事實(shí)假設(shè)】應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如：
（1）【房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日不一致】本次估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為****年**月**日，完成實(shí)地查勘日期為****年**月**日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日期不一致，本次估價(jià)假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。
（2）【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
（3）【被征收房屋區(qū)位、實(shí)物狀況遭破壞需要進(jìn)行征收估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況已遭到破壞，影響了估價(jià)對(duì)象的正常使用，根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況受到破壞的影響。
（4）【房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已被人民法院查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價(jià)不考慮估價(jià)對(duì)象已被查封因素的影響。
3．【不相一致假設(shè)】應(yīng)說明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等資料的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱地址等的合理假定。
例如：【證載用途不一致】估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)，《房屋所有權(quán)證》證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象房屋實(shí)際作為生產(chǎn)車間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象用途以《國有土地使用證》證載工業(yè)用途為準(zhǔn)。
4．【依據(jù)不足假設(shè)】應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說明及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。例如：
（1）【不能提供權(quán)屬證明原件】
（2）【不能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部查勘】
二、限制條件撰寫概要
估價(jià)報(bào)告使用限制，主要對(duì)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的限定，以及說明使用報(bào)告時(shí)需注意的其他特殊事項(xiàng)。例如：
（1）【估價(jià)報(bào)告使用期限】本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為壹年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。
（2）【價(jià)值類型限制】估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。
（3）【估價(jià)報(bào)告用途限制】本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為**，按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。
（4）【報(bào)告分類使用限制】本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分。“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔并在**時(shí)提供給**。
（5）【報(bào)告內(nèi)容采用限制】未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。
（6）【其他特殊使用提示】（根據(jù)估價(jià)目的及房地產(chǎn)狀況等，對(duì)使用報(bào)告時(shí)需注意的其他特殊事項(xiàng)進(jìn)行提示）
三、注意事項(xiàng)
（一）估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)符合“必要、充分、合理、有依據(jù)”的要求，做到“無關(guān)必舍，應(yīng)有必全”。
（二）估價(jià)假設(shè)、限制條件、估價(jià)師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。
（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件撰寫概要為提示性內(nèi)容，不宜簡(jiǎn)單照搬采用，應(yīng)注意適用性及針對(duì)性。
（四）因部分早期頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》記載信息缺失，此類房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)特別予以關(guān)注。
（五）當(dāng)無某項(xiàng)假設(shè)時(shí)，該項(xiàng)假設(shè)暫不作為報(bào)告內(nèi)容。如果《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》明確要求每項(xiàng)假設(shè)均作為報(bào)告內(nèi)容時(shí)，按評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求撰寫。