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四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

 

川建房發(fā)[2011]89號(hào)

 

關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》

（試行）的通知

 

各市（州）及擴(kuò)權(quán)縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)：

為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估行為，保障房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估公信力。現(xiàn)將《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（試行）印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。各地在執(zhí)行中遇到的情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)反饋我廳。

                 

 

                       二O一一年三月二十二日

 

抄送：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、最高人民法院，省高級(jí)人民法院

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室      2011年3月30日印

校對(duì)：許                                       打?。簠?/span>

 

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）

 

第一章 引言

 

第一條　為了規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估行為，保障房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的公信力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋?zhuān)约啊斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291—1999）的有關(guān)規(guī)定，制定本意見(jiàn)。

第二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估活動(dòng)，適用本意見(jiàn)。

第三條　本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，是指在訴訟活動(dòng)中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

第四條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德，遵守房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)操作規(guī)范。

未取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，不得從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估。

第五條　對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定司法鑒定估價(jià)目的下的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用鑒定估價(jià)報(bào)告是委托人和訴訟活動(dòng)當(dāng)事人的責(zé)任。

第六條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得就估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀況發(fā)表法律意見(jiàn)，對(duì)于由委托人移交的訴訟活動(dòng)當(dāng)事人提供鑒定評(píng)估資料的真實(shí)性、合法性、完整性，應(yīng)當(dāng)履行符合法律法規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和慣例所要求的審核程序。

第七條　從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)人民法院依法通知，應(yīng)當(dāng)出庭就其評(píng)估工作及鑒定估價(jià)報(bào)告，接受法官和當(dāng)事人的詢(xún)問(wèn)，回答與鑒定評(píng)估事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題。

第八條　房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作的最終成果，分為房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告。咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告與鑒定估價(jià)報(bào)告，在估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)和估價(jià)規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行方面可以有所放寬。

第九條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私。

未經(jīng)委托人、估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)和估價(jià)行業(yè)組織的同意，不得向其他個(gè)人或者組織提供與鑒定評(píng)估事項(xiàng)有關(guān)的信息，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，與房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估涉及的訴訟活動(dòng)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是訴訟活動(dòng)當(dāng)事人一方的，以及存在其他可能影響?yīng)毩?、公正情形的，?yīng)當(dāng)回避。

第十一條  注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行鑒定評(píng)估，并對(duì)出具的房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估實(shí)行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度。

 

第二章 房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的委托、受理與實(shí)施

 

第十二條 房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，應(yīng)由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并完成鑒定評(píng)估工作，不得由兩家或兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)接受鑒定評(píng)估委托。

第十三條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受鑒定評(píng)估委托前，明確估價(jià)基本事項(xiàng)，通過(guò)人民法院交由訴訟當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》，從而使當(dāng)事人全面知悉鑒定評(píng)估的基本事項(xiàng)，促使當(dāng)事人明確自己應(yīng)履行的配合義務(wù)及不履行該義務(wù)可能承擔(dān)的不利后果。

第十四條　如果出現(xiàn)估價(jià)依據(jù)缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，如估價(jià)對(duì)象滅失，或者估價(jià)對(duì)象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)報(bào)告人民法院，終止房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托。

第十五條　在估價(jià)依據(jù)缺失或者估價(jià)程序不能完全履行的情況下，當(dāng)事人堅(jiān)持申請(qǐng)進(jìn)行鑒定評(píng)估，或者人民法院認(rèn)為必須鑒定評(píng)估的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)書(shū)面告知委托人民法院及有關(guān)當(dāng)事人。估價(jià)機(jī)構(gòu)在上述情形下接受委托并開(kāi)展估價(jià)工作，如果估價(jià)程序或者估價(jià)依據(jù)的不完備，并非因注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀過(guò)錯(cuò)造成，則當(dāng)事人不得對(duì)鑒定評(píng)估工作的固有瑕疵提出質(zhì)疑，也不得因此對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師提出鑒定評(píng)估不當(dāng)?shù)闹缚?，?dāng)事人應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估結(jié)果可能帶來(lái)的法律后果。

第十六條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)取得委托人出具的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書(shū)。委托人提供《鑒定評(píng)估委托書(shū)附表》、《鑒定評(píng)估資料交接表》、《鑒定評(píng)估資料質(zhì)證情況記錄》的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附該資料。

本意見(jiàn)所指鑒定評(píng)估資料，是指存在于各種載體上與鑒定評(píng)估事項(xiàng)有關(guān)的記錄，包括案件基本情況、案件當(dāng)事人基本情況、估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況、估價(jià)對(duì)象占有維護(hù)情況、估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等。

第十七條 房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書(shū)通常載明以下內(nèi)容：

（一）委托人的名稱(chēng)或者姓名；

（二）委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；

（三）委托日期；

（四）簡(jiǎn)要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話；

（五）訴訟當(dāng)事人及其聯(lián)系方式；

（六）訴訟當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》記錄；

（七）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)基本事項(xiàng)，包含估價(jià)對(duì)象及估價(jià)范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況（包括法律權(quán)屬、法律瑕疵及租約限制等）。

（見(jiàn)“房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書(shū)”推薦文本）

第十八條 房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書(shū)附表，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人溝通協(xié)商，通常載明如下內(nèi)容：

（一）估價(jià)機(jī)構(gòu)選定日期；

（二）鑒定評(píng)估移送日期；

（三）實(shí)際估價(jià)范圍；

（四）鑒定評(píng)估的價(jià)值定義；

（五）鑒定估價(jià)報(bào)告提交期限和方式；

（六）鑒定估價(jià)報(bào)告使用者；

（七）鑒定評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額及其支付方式；

（八）既往鑒定估價(jià)報(bào)告書(shū)；

（九）受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的其他義務(wù)、估價(jià)機(jī)構(gòu)受托記錄。

（見(jiàn)“房地產(chǎn)鑒定評(píng)估委托書(shū)附表”推薦文本）

第十九條房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)需要補(bǔ)充資料，或者退回鑒定評(píng)估委托的，應(yīng)當(dāng)向委托人出具鑒定評(píng)估（補(bǔ)充或退回）資料交接表，載明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要補(bǔ)充的鑒定評(píng)估資料清單、不接受委托的理由，以及人民法院委托部門(mén)移送、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收及退回記錄等內(nèi)容。

對(duì)于委托人移交的當(dāng)事人提供的鑒定評(píng)估資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)區(qū)分經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證人民法院認(rèn)定的鑒定評(píng)估資料，以及需要注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查核實(shí)的資料。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要法人民院依職權(quán)調(diào)查取得有關(guān)鑒定評(píng)估依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)向人民法院書(shū)面提出，并將人民法院依職權(quán)調(diào)查核實(shí)的鑒定評(píng)估資料作為鑒定評(píng)估依據(jù)。

第二十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)權(quán)益狀況和實(shí)體狀況資料，包括：估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證)、政府批準(zhǔn)用地的許可文件、集體土地使用證等權(quán)屬資料，查封、預(yù)查封、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說(shuō)明,以及裝修情況說(shuō)明等。

如果估價(jià)對(duì)象是在建工程，委托方提供的資料通常還應(yīng)包括項(xiàng)目的城鄉(xiāng)規(guī)劃許可文件、施工圖設(shè)計(jì)文件、造價(jià)咨詢(xún)文件、預(yù)售批準(zhǔn)文件等。

第二十一條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在開(kāi)展司法鑒定評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)依據(jù)如需當(dāng)事人雙方認(rèn)可的，可以申請(qǐng)人民法院就有關(guān)估價(jià)依據(jù)組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證認(rèn)可后，采納為估價(jià)依據(jù)。

第二十二條　鑒定評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘工作結(jié)束后，當(dāng)事人又提出新的評(píng)估資料，未經(jīng)人民法院認(rèn)定并移交的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不予采納。

第二十三條　估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書(shū)載明的鑒定評(píng)估期限內(nèi)，完成鑒定評(píng)估工作并出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告。委托書(shū)中未載明鑒定評(píng)估期限的，應(yīng)在法律、行政法規(guī)或部門(mén)規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)完成。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)在鑒定評(píng)估期限內(nèi)不能完成鑒定評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面向委托人說(shuō)明理由并申請(qǐng)延期。

第二十四條　估價(jià)機(jī)構(gòu)完成鑒定評(píng)估后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將估價(jià)報(bào)告送交人民法院。當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民法院向估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交書(shū)面意見(jiàn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)收到該書(shū)面意見(jiàn)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)估價(jià)規(guī)范等予以解釋和答復(fù)。

第二十五條　房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)收取，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。

第二十六條　房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘前，可以通過(guò)人民法院要求當(dāng)事人預(yù)交鑒定評(píng)估費(fèi)用，最終鑒定費(fèi)用待出具報(bào)告時(shí)按約定全部結(jié)清。

一般情況下，如果當(dāng)事人不預(yù)交鑒定評(píng)估費(fèi)用，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以退回鑒定評(píng)估委托。

 

第三章房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的類(lèi)別

 

第一節(jié) 債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估

 

第二十七條　債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，包括以下主要類(lèi)別：現(xiàn)房拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、在建工程項(xiàng)目整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、在建工程部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估。

第二十八條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，通常不評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值，不考慮房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面提示后，委托方在鑒定評(píng)估委托中，仍然特別指明要求評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值的，可以在揭示該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值之后，評(píng)估其變現(xiàn)價(jià)值。

房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估的估價(jià)目的，表述為“為司法拍賣(mài)（變賣(mài)）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)”。

第二十九條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)不可分割的房屋可以整體評(píng)估。分割評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在人民法院提供的評(píng)估委托書(shū)中明確評(píng)估房屋的具體部位。

第三十條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)注意拍賣(mài)（變賣(mài)）方式，考慮到整體拍賣(mài)（變賣(mài)）與拆零拍賣(mài)（變賣(mài)）對(duì)于估值的不同影響。

第三十一條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)于已經(jīng)全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。

第三十二條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)于已經(jīng)部分繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金實(shí)際金額，由國(guó)土資源管理部門(mén)確認(rèn)當(dāng)事人的土地使用權(quán)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)不可分割的土地使用權(quán)，是否納入評(píng)估范圍，由人民法院確定。

第三十三條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，遵循土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)利一致原則進(jìn)行評(píng)估，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明情況，取得委托人同意后在委托書(shū)中明確僅對(duì)受讓人繼受原權(quán)利人的房地產(chǎn)合法權(quán)利進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，不對(duì)權(quán)屬發(fā)表意見(jiàn)，并在報(bào)告中予以披露。

第三十四條　人民法院執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體建設(shè)土地使用權(quán)評(píng)估的，經(jīng)人民法院與國(guó)土資源管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，依據(jù)人民法院的裁定文書(shū)進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)考慮權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)枥U納的土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

第三十五條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，通常不因拍賣(mài)（變賣(mài)）而消滅。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)先評(píng)估沒(méi)有租賃權(quán)及其他用益物權(quán)限制的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，再評(píng)估出附有租約限制或其他用益物權(quán)的拍賣(mài)（變賣(mài)）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，通常因拍賣(mài)（變賣(mài)）而消滅，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常不考慮其對(duì)價(jià)值的影響。

第三十六條　在建工程項(xiàng)目整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注停工緣由、工期延誤的原因及其對(duì)于預(yù)測(cè)完工工期及對(duì)工程造價(jià)的影響，關(guān)注項(xiàng)目的報(bào)建、施工許可是否合法、實(shí)際修建狀況、各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實(shí)際銷(xiāo)售等事項(xiàng)。

在建工程部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)合理進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)?，關(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)于估值的影響。

第三十七條　對(duì)于在建工程整體或部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，如果涉及超規(guī)劃建設(shè)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與委托人協(xié)商，對(duì)于超規(guī)劃許可建設(shè)的部分房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)有合法的估價(jià)依據(jù)，須經(jīng)人民法院與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)協(xié)商一致，不得擅自評(píng)估或設(shè)定不合理的假設(shè)，鑒定估價(jià)報(bào)告對(duì)此應(yīng)當(dāng)揭示。

第三十八條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估時(shí)，對(duì)于隱蔽工程的鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預(yù)決算資料，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第三十九條　以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)處置的評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師得就動(dòng)產(chǎn)附合不動(dòng)產(chǎn)一起進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第四十條　以房地產(chǎn)為主業(yè)或企業(yè)主要資產(chǎn)構(gòu)成為房地產(chǎn)的，企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評(píng)估中，雖然不動(dòng)產(chǎn)可分離（從物質(zhì)實(shí)體角度），但從利用（使用方式）方面不可分離，則注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師得就企業(yè)價(jià)值進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第四十一條　企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評(píng)估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實(shí)體、使用方式上，均可與其他動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)分離，對(duì)分離出來(lái)的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以進(jìn)行單獨(dú)的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估。

 

第二節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估

 

第四十二條　房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估，系指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對(duì)損害帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定評(píng)估。

第四十三條　房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估，評(píng)估被侵權(quán)人因此受到的損失，被侵權(quán)人的損失難以評(píng)估，侵權(quán)人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價(jià)對(duì)象。

第四十四條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)損害賠償鑒定評(píng)估的類(lèi)型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線。

第四十五條房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等。

成本法也稱(chēng)為修復(fù)費(fèi)用法，是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕，求取排除估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來(lái)功能所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟(jì)損失等費(fèi)用，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損失資本化法，是通過(guò)測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測(cè)算經(jīng)濟(jì)耐用年限內(nèi)無(wú)質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

賠償實(shí)例比較法，是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和修正，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損害前后價(jià)差法，是通過(guò)測(cè)算損害前房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，求取其差額，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

第四十六條　房地產(chǎn)損害的類(lèi)型，按照損害存續(xù)的時(shí)間，劃分為暫時(shí)性損害和永久性損害；按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照損害事實(shí)，劃分為實(shí)體性損害、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害；按照損害來(lái)源，分為地震、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的損害，以及非自然災(zāi)害的他人侵權(quán)帶來(lái)的損害。

第四十七條　實(shí)體性損害是指對(duì)房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。房地產(chǎn)的實(shí)體受到損毀帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評(píng)估均是常見(jiàn)損害賠償鑒定評(píng)估類(lèi)型。

功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對(duì)房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負(fù)面影響。項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評(píng)估，常見(jiàn)的是在房屋建筑正式開(kāi)工前。

經(jīng)濟(jì)性損害是指對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來(lái)的損害、異議登記不當(dāng)帶來(lái)的損害、房屋（土地）登記部門(mén)的其他登記錯(cuò)誤帶來(lái)的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的損害。

地震、風(fēng)災(zāi)、環(huán)境污染等災(zāi)害，除直接帶來(lái)房屋的實(shí)體性損害外，有時(shí)也帶來(lái)經(jīng)濟(jì)性損害。

第四十八條　對(duì)于各種損害賠償鑒定評(píng)估，損害事實(shí)的認(rèn)定必須經(jīng)合法認(rèn)定，方可作為估價(jià)依據(jù)。

損害事實(shí)應(yīng)當(dāng)由人民法院認(rèn)定。

第四十九條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估，應(yīng)當(dāng)區(qū)分可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害，測(cè)算該損害對(duì)于房地產(chǎn)帶來(lái)的實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值的減損。

第五十條　所謂實(shí)體價(jià)值減損，是指修復(fù)該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的資料、人工等投入及其合理稅費(fèi)和利潤(rùn)。測(cè)算實(shí)體價(jià)值減損，需要區(qū)分重建成本和重置成本。

房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案，應(yīng)該是技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行且合法的修復(fù)方案。修復(fù)方案是鑒定評(píng)估的基本依據(jù)，可以由當(dāng)事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當(dāng)事人不能就修復(fù)方案達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以經(jīng)人民法院委托或者當(dāng)事人共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案。

第五十一條　所謂市場(chǎng)價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場(chǎng)主體對(duì)于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，使得市場(chǎng)需求方減少，對(duì)于市場(chǎng)租金、市場(chǎng)售價(jià)帶來(lái)直接影響，從而帶來(lái)在實(shí)體價(jià)值減損之外的其他價(jià)值減損。

第五十二條　對(duì)于可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。對(duì)于不可修復(fù)損害賠償鑒定評(píng)估，通常從市場(chǎng)價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉，有的房地產(chǎn)損害鑒定評(píng)估類(lèi)型，實(shí)體損害雖可以修復(fù)，但該損害對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值減損主要是市場(chǎng)價(jià)值減損。

第五十三條　項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評(píng)估，包括：容積率的變更導(dǎo)致總建筑面積的變更；業(yè)主擁有對(duì)建筑物內(nèi)的專(zhuān)有部分的權(quán)利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規(guī)劃；業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有的權(quán)利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

第五十四條　房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體受到外力沖擊帶來(lái)的損害，其損害如果是可修復(fù)的，則通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估，如果需要，還應(yīng)考慮搬家、暫停營(yíng)業(yè)帶來(lái)的損失；如果損害是不可修復(fù)的，則首先對(duì)于未發(fā)生損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第五十五條　環(huán)境污染帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)結(jié)合專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復(fù)分別進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第五十六條　如果污染的環(huán)境可治理恢復(fù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考慮到治理恢復(fù)的時(shí)間周期，結(jié)合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

第五十七條　如果污染的環(huán)境不可治理恢復(fù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)果，從市場(chǎng)價(jià)值減損角度測(cè)算賠償估值。

第五十八條　異議登記不當(dāng)帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在異議登記期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第五十九條　房屋（土地）登記部門(mén)的登記錯(cuò)誤帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在登記錯(cuò)誤期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十條　裝修糾紛中的損害賠償鑒定評(píng)估，包括：裝修當(dāng)事人之間發(fā)生的損害賠償鑒定評(píng)估；裝修對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的損害賠償鑒定評(píng)估。

第六十一條　裝修糾紛中的損害如果是可修復(fù)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估，考慮修復(fù)成本、相應(yīng)的稅費(fèi)和利潤(rùn)。

第六十二條　裝修糾紛中的損害如果是不可修復(fù)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場(chǎng)價(jià)值減損之后，得出損害賠償估值。

第六十三條　區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，如住改商、交通管制（單行道）帶來(lái)的房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從房地產(chǎn)用途改變帶來(lái)的價(jià)值減損，交通出行便利程度的變化、消費(fèi)者便利程度的變化對(duì)市場(chǎng)供需的影響，帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值減損等角度，進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十四條　地震、冰雹、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)區(qū)分該損害是否可修復(fù)。對(duì)于可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師綜合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損，得出損害賠償估值。

對(duì)于不可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師首先對(duì)于未發(fā)生自然災(zāi)害損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行鑒定評(píng)估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

 

第三節(jié) 房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估

 

第六十五條　房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規(guī)定。

第六十六條　房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在三種可能，即A+B＝C，A+B＜C，A+B＞C，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，準(zhǔn)確把握分割合并鑒定評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值變化所屬情形。

 

第四節(jié) 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估

 

第六十七條　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估，包括三種情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

第六十八條　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)遵循住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋征收評(píng)估辦法》進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十九條　被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)保全的證據(jù)、該房屋被征收之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第七十條　被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全的，該房屋不具備鑒定評(píng)估的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備鑒定評(píng)估條件，當(dāng)事人向鑒定評(píng)估委托方簽收《房地產(chǎn)司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以依據(jù)有限的估價(jià)依據(jù)，對(duì)該被征收房屋進(jìn)行咨詢(xún)性估價(jià)。

 

第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估

 

第七十一條　房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估，可以是上述任何一類(lèi)鑒定評(píng)估的糾紛引起的鑒定評(píng)估，還包括抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來(lái)糾紛的鑒定評(píng)估。

第七十二條　房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估，通常由比涉及糾紛的鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)更高資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)受理；涉及糾紛的鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的，從事糾紛鑒定評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)也必須是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

第七十三條　房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估的目的，包括對(duì)于原鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合有關(guān)規(guī)定，估價(jià)程序和估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)是否遵循估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對(duì)于是否存在虛假估價(jià)、估價(jià)是否嚴(yán)重失實(shí)進(jìn)行鑒定和判斷。

第七十四條　房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估中，對(duì)于涉及糾紛的房地產(chǎn)價(jià)值的鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)遵循估價(jià)規(guī)范和本章的其他規(guī)定進(jìn)行鑒定評(píng)估。

 

第四章 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告和咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告

 

第七十五條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，其注冊(cè)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告，鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)能夠讓委托人和鑒定估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解鑒定估價(jià)結(jié)果。

第七十六條　房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括：充分的估價(jià)依據(jù)；必要的估價(jià)程序；估價(jià)方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過(guò)程等必要信息。

第七十七條　房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告，是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師由于受到客觀原因限制，委托人或有關(guān)當(dāng)事人明知存在估價(jià)依據(jù)不充分、必要的估價(jià)程序不能完全履行的情況下，仍然委托鑒定評(píng)估而出具的估價(jià)報(bào)告。

委托人和咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告使用者需在了解估價(jià)依據(jù)、估價(jià)程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估價(jià)結(jié)果。

第七十八條　房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為評(píng)估委托之日或完成估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘之日，但鑒定評(píng)估委托書(shū)另有約定的除外。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“鑒定評(píng)估的假設(shè)和限制條件”中揭示估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對(duì)鑒定估價(jià)結(jié)果的影響，提示鑒定估價(jià)報(bào)告使用者注意。

第七十九條　房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，報(bào)告的名稱(chēng)通常為“房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告”。對(duì)于咨詢(xún)性估價(jià)，報(bào)告的名稱(chēng)為“房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告”。

估價(jià)報(bào)告須由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并至少有兩名以上符合條件的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。

第八十條　在房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估活動(dòng)中，本意見(jiàn)未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行。

第八十一條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，從鑒定估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)1年；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，可以適當(dāng)縮短鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

超過(guò)房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用鑒定估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者承擔(dān)。在鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用鑒定估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具鑒定估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

第八十二條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)依據(jù)包括：由委托人轉(zhuǎn)交經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證人民法院認(rèn)定的鑒定評(píng)估資料；委托人依職權(quán)調(diào)查取得的鑒定評(píng)估資料；當(dāng)事人補(bǔ)充的經(jīng)人民法院認(rèn)可的鑒定評(píng)估資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)自己取得的鑒定評(píng)估資料。

鑒定估價(jià)報(bào)告對(duì)于估價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)充分披露，并注明其類(lèi)別。對(duì)于估價(jià)依據(jù)缺失的，應(yīng)當(dāng)揭示其成因；如果重要估價(jià)依據(jù)缺失，不能出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告，在委托人認(rèn)可的前提下，出具咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告。

第八十三條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明資料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片，內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為鑒定估價(jià)報(bào)告的附件。

　　由于各種原因不能拍攝內(nèi)部狀況照片的，應(yīng)與委托人溝通。如果委托人書(shū)面同意，可以就與估價(jià)對(duì)象除裝修狀況不一致外的小區(qū)其他相同戶(hù)型的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的裝修狀況在委托書(shū)中明確的，可以進(jìn)行鑒定評(píng)估，但在鑒定估價(jià)報(bào)告中應(yīng)予以披露。

現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，由實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、在場(chǎng)人民法院工作人員和其他在場(chǎng)人員簽名，查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為鑒定評(píng)估檔案資料妥善保管。

 

第五章 房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的質(zhì)證

 

第八十四條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有出庭接受質(zhì)詢(xún)的義務(wù)。就委托人及當(dāng)事人圍繞鑒定評(píng)估的相關(guān)問(wèn)題提出的質(zhì)疑和詢(xún)問(wèn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)給予回答、進(jìn)行說(shuō)明和答辯，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備回答的問(wèn)題包括但不限于：房地產(chǎn)估價(jià)人員及其機(jī)構(gòu)是否符合鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)條件，是否具有執(zhí)業(yè)勝任能力；是否保持估價(jià)的獨(dú)立性，即對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)是否存在執(zhí)業(yè)沖突，如估價(jià)機(jī)構(gòu)及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)是否為一方當(dāng)事人提供律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、其他咨詢(xún)代理服務(wù)等；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和其他估價(jià)人員在從事鑒定評(píng)估中是否遵循職業(yè)操守；房地產(chǎn)估價(jià)程序或操作流程是否符合估價(jià)行業(yè)規(guī)范，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告的合法性、公允性、客觀性等。

第八十五條　就鑒定估價(jià)報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好以下問(wèn)題的回答：（一）鑒定估價(jià)報(bào)告的完整性，即鑒定估價(jià)報(bào)告是否存在重大疏漏或缺項(xiàng)；（二）鑒定估價(jià)報(bào)告的附件資料的來(lái)源，及其真實(shí)性、合法性和完整性；（三）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)方法、鑒定估價(jià)技術(shù)路徑、鑒定估價(jià)參數(shù)選取等，是否存在不當(dāng)或違反行業(yè)規(guī)范等；（四）鑒定估價(jià)結(jié)果是否存在重大價(jià)值差異；（五）估價(jià)人員及估價(jià)機(jī)構(gòu)是否簽名蓋章。

第八十六條　出庭接受詢(xún)問(wèn)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，對(duì)于當(dāng)事人及其代理人、聘請(qǐng)的專(zhuān)家輔助人超出質(zhì)證范圍的詢(xún)問(wèn)，可以經(jīng)法官同意后，不予回答。

第八十七條　從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)，在對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估進(jìn)行質(zhì)證的活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退庭，不得旁聽(tīng)庭審。

第八十八條　從事鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，確有正當(dāng)理由不能出庭接受詢(xún)問(wèn)的，應(yīng)當(dāng)在收到出庭通知后，及時(shí)向人民法院提交書(shū)面申請(qǐng)，闡明不能出庭的理由，并就有關(guān)當(dāng)事人對(duì)鑒定評(píng)估的質(zhì)疑提交書(shū)面答復(fù)。從事鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是否出庭，由人民法院決定。

第八十九條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢(xún)問(wèn)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)人民法院提供的質(zhì)證情況筆錄進(jìn)行核對(duì)后簽名。

第九十條　具有房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估資格的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，可以受當(dāng)事人的聘請(qǐng)，經(jīng)當(dāng)事人向人民法院申請(qǐng)同意，以專(zhuān)家證人或?qū)＜逸o助人身份出庭，出庭就案件的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

第九十一條　以專(zhuān)家證人身份出庭的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)回答審判人員和當(dāng)事人就房地產(chǎn)鑒定評(píng)估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題的詢(xún)問(wèn)，經(jīng)法官允許，可以對(duì)從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，當(dāng)事人各自申請(qǐng)的以專(zhuān)家輔助人身份出庭的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以就案件中的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行對(duì)質(zhì)。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師以專(zhuān)家證人或?qū)＜逸o助人身份接受當(dāng)事人委托，出庭就案件的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與當(dāng)事人協(xié)商確定。

 

第六章  附  則

 

第九十二條 仲裁當(dāng)中涉及的房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估，參照本指導(dǎo)意見(jiàn)執(zhí)行。

第九十三條從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)掌握與訴訟程序和證據(jù)法學(xué)有關(guān)的法律知識(shí)，不斷提高鑒定評(píng)估專(zhuān)業(yè)能力和法律素養(yǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡可能指派具有大學(xué)本科以上學(xué)歷、且執(zhí)業(yè)滿3年以上的，有一定鑒定評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作。

第九十四條 本意見(jiàn)由四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第九十五條 本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行。

 

附件：1.《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書(shū)》（推薦文本）；

2.《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書(shū)附表》（推薦文本）；

3.《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估（補(bǔ)充或退回）資料交接表》（推薦文本）。

 

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書(shū)

 

XX技鑒（2010）字第XX號(hào)

XXX房地產(chǎn)評(píng)估公司：

本院受理的XXX一案，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、最高人民法院《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，特委托你單位對(duì)該案當(dāng)事人XXX所有的位于XXX的房地產(chǎn)進(jìn)行司法鑒定評(píng)估。

 

委托日期		2009年6月26日
簡(jiǎn)要案情及承辦法官姓名和聯(lián)系電話		執(zhí)行案件（）或 審判案件（） 簡(jiǎn)要案情：（可另附資料） 承辦法官：XXX 聯(lián)系電話：XXXXXX
房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià) 基本事項(xiàng)		估價(jià)對(duì)象及估價(jià)范圍：物質(zhì)實(shí)體狀況，權(quán)益狀況（包括法律權(quán)屬、法律瑕疵及租約限制等） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 估價(jià)目的：
訴訟當(dāng)事人及其聯(lián)系方式（包括申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人）		原告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：XXX，代理人XXX； 聯(lián)系方式：XXXX。 被告（被執(zhí)行人）：XXX，代理人XXX； 聯(lián)系方式：XXXX。
訴訟當(dāng)事人是否簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》： 是（） 或者 否（）。
鑒定評(píng)估委托方承辦人				聯(lián)系電話
附  件	1.《鑒定評(píng)估委托書(shū)附表》； 2.《鑒定評(píng)估資料交接表》； 3.《鑒定評(píng)估資料質(zhì)證情況記錄》。

（本委托書(shū)及其附件均一式二份，委托方和受托方各持一份）

委托方：XXX人民法院

年   月   日

 

人民法院房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估委托書(shū)

附 表

                                                                     XX法技（2009）字第XX號(hào)

 

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估（補(bǔ)充或退回）資料交接表

 

移交鑒定案號(hào)

案 由

本次送鑒資料：1.案件當(dāng)事人身份資料：

2.估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料（包括房屋所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)登記資料，抵押權(quán)及租約，土地出讓合同等）：

3.附著于不動(dòng)產(chǎn)的裝修、設(shè)備及其維護(hù)情況：

4.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)合法用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的規(guī)劃文件：

5.其他資料（建筑面積測(cè)繪報(bào)告等）：

受托估價(jià)機(jī)構(gòu)審核后認(rèn)為

需要補(bǔ)充的鑒定評(píng)估資料

受托估價(jià)機(jī)構(gòu) 不接受委托的理由	認(rèn)為委托方提供的鑒定評(píng)估資料不完整、不充分，委托人補(bǔ)充不齊全的，估價(jià)機(jī)構(gòu)放棄接受委托（）；或者估價(jià)機(jī)構(gòu)在實(shí)施鑒定評(píng)估過(guò)程當(dāng)中，基本估價(jià)程序不能進(jìn)行或估價(jià)依據(jù)缺失（可能估價(jià)依據(jù)天然缺失，或訴訟當(dāng)事人不配合導(dǎo)致），導(dǎo)致鑒定評(píng)估不能（）。
法院技術(shù)部門(mén) 移送記錄	移交承辦人	聯(lián)系電話	交接日期
受托估價(jià)機(jī)構(gòu) 接收記錄	接收承辦人	聯(lián)系電話	交接日期
受托估價(jià)機(jī)構(gòu) 退回記錄	退回承辦人	聯(lián)系電話	退回日期
備  注	本次送鑒資料為：第一次移送資料（），移送資料日期：XX年XX月XX日；第二次補(bǔ)送資料（），補(bǔ)送資料日期：XX年XX月XX日，第三次移送資料（），補(bǔ)送資料日期：XX年XX月XX日。

 

 

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