司法評(píng)估——程序與實(shí)踐
司法評(píng)估——程序與實(shí)踐
湖南志成房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 技術(shù)部 彭麗春
第一部分 司法評(píng)估依據(jù)
1、《司法鑒定程序通則》（司法部令第107號(hào)，2007年10月1日施行）
2、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋[2009]16號(hào)，2009年11月20日施行）
3、湖南省人民法院對(duì)外委托工作實(shí)施細(xì)則（試行）（2011年7月1日）
4、《長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)外委托工作規(guī)程》（2013年9月1日）
5、湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于全省法院司法拍賣變賣工作的實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知（2013年1月1日）
6、《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（2017年1月1號(hào)施行）
1、司法鑒定程序通則-----2007年10月1日施行
①保密義務(wù)：保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私。
②回避義務(wù)：司法鑒定人本人或近親屬與委托人、委托的鑒定事項(xiàng)或鑒定事項(xiàng)涉及的案件有厲害關(guān)系，可能影響其獨(dú)立、客觀、公正進(jìn)行鑒定的，應(yīng)當(dāng)回避。未經(jīng)委托人同意，不得向其他人或組織提供與鑒定事項(xiàng)有關(guān)的信息。
③出庭作證義務(wù)：經(jīng)人民法院依法通知，應(yīng)當(dāng)出庭作證，回答與鑒定事項(xiàng)有關(guān)的問題。
④人員規(guī)定：同一鑒定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)指定或選擇二名司法鑒定人共同進(jìn)行鑒定，對(duì)疑難、復(fù)雜或者特殊的鑒定事項(xiàng)，可以指定或選擇多名司法鑒定人進(jìn)行鑒定。
⑤時(shí)限規(guī)定：接受委托后應(yīng)當(dāng)在三十個(gè)工作日內(nèi)完成委托事項(xiàng)的鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間一般不得超過(guò)三十個(gè)工作日。
2、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定------2009年11月20日施行
①人民法院司法技術(shù)管理部門負(fù)責(zé)委托評(píng)估、拍賣和流拍財(cái)產(chǎn)的變賣工作，依法對(duì)委托評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)的評(píng)估、拍賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
②建立評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)，對(duì)名冊(cè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。編制委托評(píng)估、拍賣名冊(cè)時(shí)，由司法技術(shù)管理部門、審判部門、執(zhí)行部門組成評(píng)審委員會(huì)，必要時(shí)可邀請(qǐng)?jiān)u估、拍賣行業(yè)的專家參加評(píng)審。
③人民法院選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，在名冊(cè)范圍內(nèi)公開隨機(jī)選定。
④現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)要求通知審判、執(zhí)行人和當(dāng)事人到場(chǎng)。當(dāng)事人不到場(chǎng)的，不影響勘驗(yàn)的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見證人見證?？彬?yàn)現(xiàn)場(chǎng)人員、當(dāng)事人或見證人應(yīng)當(dāng)在勘驗(yàn)筆錄上簽字或蓋章確認(rèn)。
3、湖南省人民法院對(duì)外委托工作實(shí)施細(xì)則（試行）----2011年7月1日試行
①評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式：
a、審判過(guò)程中的案件，當(dāng)事人可以協(xié)商一致選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（發(fā)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的協(xié)商選擇有可能損害國(guó)家利益、集體利益或他人合法權(quán)益的除外）；當(dāng)事人不能協(xié)商一致選定評(píng)估機(jī)構(gòu)以及執(zhí)行過(guò)程中的案件，均應(yīng)移送中級(jí)人民法院司法技術(shù)部門以公開隨機(jī)的方式選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)。
b、《人民法院司法技術(shù)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家名冊(cè)》中沒有編入的專業(yè)項(xiàng)目，可以在《名冊(cè)》外選擇?！睹麅?cè)》中某類專業(yè)機(jī)構(gòu)僅有一家時(shí)，在不違反回避規(guī)定的前提下，即為案件的專業(yè)機(jī)構(gòu)。
c、雙方當(dāng)事人分別書面申請(qǐng)要求選擇省外專業(yè)機(jī)構(gòu)的，每方當(dāng)事人可提交三家經(jīng)法院審查符合委托條件的專業(yè)機(jī)構(gòu)名單，在主辦人的主持下協(xié)商選擇。人民法院依職權(quán)指定原則上采用隨機(jī)方式指定。
②對(duì)受托機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理：承辦人應(yīng)當(dāng)審查受委托機(jī)構(gòu)專業(yè)人民的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)證書是否與委托事項(xiàng)專業(yè)相符，不相符的要求換人；專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)審查不符合要求的，應(yīng)另行委托。
③材料收集：委托方提供。主辦人可以申請(qǐng)或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補(bǔ)充所需材料，對(duì)補(bǔ)充的材料要進(jìn)行登記，并及時(shí)告知當(dāng)事人補(bǔ)充材料內(nèi)容，補(bǔ)充材料的期限不計(jì)算在鑒定時(shí)間內(nèi)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十個(gè)工作日；補(bǔ)充的材料須經(jīng)法庭質(zhì)證才能作為鑒定依據(jù)，當(dāng)事人私自向受委托機(jī)構(gòu)移送的材料不得作為鑒定依據(jù)。
④處罰情形：受托機(jī)構(gòu)或其專業(yè)人員有下列情形之一的，承辦人向司法技術(shù)鋪助部門負(fù)責(zé)人報(bào)告批準(zhǔn)后，可暫停受托機(jī)構(gòu)的委托業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的按程序報(bào)評(píng)審委員會(huì)予以除名，在三年內(nèi)不得編入《名冊(cè)》，造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)報(bào)有關(guān)部門追究法律責(zé)任（共十二條）。
⑤征求意見稿：七個(gè)工作日。收到書面異議七個(gè)工作日后出正式報(bào)告，未提出書面異議的，視為無(wú)異議。
⑥中止：暫時(shí)無(wú)法獲取必要的鑒定資料、暫時(shí)無(wú)法現(xiàn)勘的；終止、終結(jié)：無(wú)法獲取必要的鑒定資料、現(xiàn)勘，當(dāng)事人撤訴或調(diào)解結(jié)案的。
4、《長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)外委托工作規(guī)程》（2013年9月1日）----2013年9月1日實(shí)施
①對(duì)外委托工作是指人民法院在案件審理和執(zhí)行過(guò)程中委托社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、評(píng)估、拍賣、變賣及指定破產(chǎn)案件管理人，并予以監(jiān)督協(xié)調(diào)的司法活動(dòng)。
②本規(guī)程中的鑒定指法醫(yī)類鑒定、物證類鑒定、聲像資料鑒定、產(chǎn)品質(zhì)量鑒定、工程質(zhì)量鑒定、會(huì)計(jì)審計(jì)、工程造價(jià)咨詢及案件審理中的評(píng)估等。
③當(dāng)事人對(duì)征求意見稿異議較大的，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)。必要時(shí)，審判管理辦公室（司法技術(shù)輔助部門）可以組織當(dāng)事人、鑒定機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員聽證或交換意見，并要求鑒定機(jī)構(gòu)答復(fù)后再出具鑒定意見。審判、執(zhí)行部門應(yīng)當(dāng)參加并主持聽證或交換意見。
④擬拍賣財(cái)產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告不發(fā)征求意見稿，當(dāng)事人對(duì)報(bào)告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關(guān)規(guī)定處理。
⑤第一次拍賣的保留價(jià)為評(píng)估價(jià)，未作評(píng)估的，保留價(jià)為審判、執(zhí)行部門認(rèn)定的價(jià)值；第二次、第三次拍賣的保留價(jià)由審判、執(zhí)行部門確定。
第二次拍賣的保留價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或認(rèn)定價(jià)值的80%，第三次拍賣的保留價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或認(rèn)定價(jià)值的64%。
⑥需要補(bǔ)充鑒定的，應(yīng)當(dāng)委托原機(jī)構(gòu)進(jìn)行；因評(píng)估報(bào)告過(guò)期需要重新評(píng)估的，可以委托原機(jī)構(gòu)。補(bǔ)充鑒定或重新評(píng)估的費(fèi)用，由當(dāng)事人與原機(jī)構(gòu)參照成本價(jià)格協(xié)商確定。
第二部分 司法評(píng)估程序與實(shí)踐
司法評(píng)估最重要的一點(diǎn)，就是合法性，程序合法、主體合法。
1、接受委托
2、收集資料
3、實(shí)地查勘
4、市場(chǎng)調(diào)查、案例收集、價(jià)格測(cè)算
5、征求意見稿
6、收費(fèi)
7、出具評(píng)估報(bào)告
8、反饋《鑒定、審計(jì)、評(píng)估情況登記表》
1、接受委托
大部分的法院評(píng)估業(yè)務(wù)的來(lái)源是哪里？中級(jí)人民法院。聯(lián)絡(luò)的部門：司法技術(shù)監(jiān)督室或?qū)徆苻k。進(jìn)入人民法院的《人民法院司法技術(shù)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家名冊(cè)》以后，就等待中簽了。中簽以后就會(huì)通知你去法院領(lǐng)取委托書。
小部分的法院評(píng)估業(yè)務(wù)的來(lái)源是哪里？基層人民法院?；旧暇褪切徟须A段雙方當(dāng)事人能達(dá)成一致選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的情形，這部分業(yè)務(wù)比較少了。
2、收集資料
一般情況下，法院出具委托書的同時(shí)，會(huì)把評(píng)估需要的資料一并提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)。沒有提供或提供不全的，就需要補(bǔ)充收集資料。
最高人民法院發(fā)布《湖南省人民法院對(duì)外委托工作實(shí)施細(xì)則（試行）》講了：主辦人可以申請(qǐng)或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補(bǔ)充所需材料，對(duì)補(bǔ)充的材料要進(jìn)行登記，并及時(shí)告知當(dāng)事人補(bǔ)充材料內(nèi)容，補(bǔ)充材料的期限不計(jì)算在鑒定時(shí)間內(nèi)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十個(gè)工作日；補(bǔ)充的材料須經(jīng)法庭質(zhì)證才能作為鑒定依據(jù)，當(dāng)事人私自向受委托機(jī)構(gòu)移送的材料不得作為鑒定依據(jù)。
在實(shí)踐中注意，需要的資料問司法技術(shù)監(jiān)督室或是法官要，法院讓你跟當(dāng)事人收集的時(shí)候，你再去跟當(dāng)事人要，時(shí)刻記得合法合規(guī)，免得不小心犯錯(cuò)。
3、實(shí)地查勘
《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》、《長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)外委托工作規(guī)程》里面都講了，由司法技術(shù)管理部門通知審判、執(zhí)行人員，當(dāng)事人到場(chǎng)，制作勘驗(yàn)筆錄并簽字。經(jīng)通知不到場(chǎng)的，不影響勘驗(yàn)的進(jìn)行。
實(shí)踐工作中，法官、司法技術(shù)管理部門人員是沒有那么多時(shí)間每個(gè)案子的房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)都去的，一般比較大的案子他們會(huì)去。因?yàn)閳?zhí)行程序中的評(píng)估案子比較多，一般被執(zhí)行人也是不會(huì)配合去現(xiàn)場(chǎng)的，多數(shù)情況下，就是申請(qǐng)人跟評(píng)估人員去現(xiàn)場(chǎng)查勘。這一點(diǎn)你們下面的法院可能做得好些，因?yàn)榘缸記]有長(zhǎng)沙這么多。記得，一定制作現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄并請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)人員簽字。
評(píng)估機(jī)構(gòu)需要派幾個(gè)人進(jìn)行實(shí)地查勘？《司法鑒定程序通則》規(guī)定，同一鑒定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)指定或選擇二名司法鑒定人共同進(jìn)行鑒定，對(duì)疑難、復(fù)雜或者特殊的鑒定事項(xiàng)，可以指定或選擇多名司法鑒定人進(jìn)行鑒定。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。從法律上講，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員都必須是通過(guò)資格認(rèn)證的專業(yè)估價(jià)人員，即注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
所以，司法評(píng)估需要派兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘。評(píng)估機(jī)構(gòu)也必須是取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
4、市場(chǎng)調(diào)查、案例收集、價(jià)格測(cè)算
在做抵押評(píng)估的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)根據(jù)客戶的貸款需求、物業(yè)類別的大概價(jià)格，粗略地直接確定評(píng)估結(jié)果。比如客戶貸款70萬(wàn)，七成，拿125平高層住宅抵押。則需要的評(píng)估值為100萬(wàn)，折合單價(jià)8000元/平方米。依據(jù)自己積累的價(jià)格信息，該小區(qū)精裝房?jī)r(jià)7500-7800。嗯，差不多，也不能剛好做到100萬(wàn)，太現(xiàn)行了，定個(gè)8120吧，總價(jià)101.5萬(wàn)元。一個(gè)評(píng)估做完了。
但是，法院評(píng)估絕對(duì)不能這么草率和粗略。因?yàn)槟愕脑u(píng)估結(jié)果直接涉及到當(dāng)事人雙方的利益，通常他們的利益的相對(duì)立的。依據(jù)收集的資料及實(shí)地查勘獲得的估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況信息，由始至終，你都得問這幾個(gè)問題：這個(gè)價(jià)格公正嗎合理？這個(gè)價(jià)格有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐嗎？當(dāng)事人雙方質(zhì)疑的時(shí)候，這個(gè)價(jià)格我能夠解釋嗎？
圍繞這幾個(gè)問題，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、案例收集、價(jià)格測(cè)算及進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的確定。這是體現(xiàn)你的專業(yè)性的時(shí)候。
5、征求意見稿
《湖南省人民法院對(duì)外委托工作實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定出具鑒定結(jié)果前，必須先出具征求意見稿，征求時(shí)限為當(dāng)事人收到征求意見稿后七個(gè)工作日。當(dāng)事人提出書面異議的，收到書面異議七個(gè)工作日后才能出具鑒定結(jié)論。
《長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)外委托工作規(guī)程》第30條：擬拍賣財(cái)產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告不發(fā)征求意見稿，當(dāng)事人對(duì)報(bào)告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關(guān)規(guī)定處理。
除長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)的擬拍賣財(cái)產(chǎn)的評(píng)估不發(fā)征求意見稿以外，其他評(píng)估都必須發(fā)征求意見稿，否則，你的評(píng)估程序就不完整，存在瑕疵。
6、收費(fèi)
湖南省司法鑒定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（湘價(jià)服[2009]161號(hào)）
10、“其他類”司法鑒定涉及財(cái)產(chǎn)案件按標(biāo)的實(shí)行差額定率進(jìn)行收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:
10萬(wàn)元----50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）1.50%
50萬(wàn)元----100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）1%
100萬(wàn)元----500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）0.80%
500萬(wàn)元----1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）0.60%
1000萬(wàn)元----5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）0.30%
5000萬(wàn)元----1億元（含1億元）0.20%
1億元以上0.10%。
湘價(jià)服（2003）179號(hào)
7、出具評(píng)估報(bào)告
按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
附件中必須附房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘照片。
制作《鑒定、審計(jì)、評(píng)估情況登記表》，送評(píng)估報(bào)告時(shí)委托法院蓋章確認(rèn)返回。
長(zhǎng)沙市司法評(píng)估報(bào)告的額外要求：
致估價(jià)委托人函要求書寫估價(jià)師姓名。
要求裝訂發(fā)票復(fù)印件。
8、反饋《鑒定、審計(jì)、評(píng)估情況登記表》
將經(jīng)委托法院蓋章確認(rèn)的《鑒定、審計(jì)、評(píng)估情況登記表》反饋至中級(jí)人民法院司法技術(shù)管理部門，以便候選下一輪司法評(píng)估。評(píng)估工作完成。
中止和終結(jié)，也需要制作《鑒定、審計(jì)、評(píng)估情況登記表》，經(jīng)委托法院蓋章確認(rèn)后，反饋至中級(jí)人民法院司法技術(shù)管理部門，候選下一輪評(píng)估。
整個(gè)評(píng)估過(guò)程，大家需要把握好時(shí)限的要求，從人民法院的委托日期至評(píng)估報(bào)告完成，三十個(gè)工作日。若是在三十個(gè)工作日內(nèi)無(wú)法完成，向法院提交書面延期報(bào)告，經(jīng)同意后延期。