新城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程應(yīng)用要點
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《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）國家技術(shù)標準已經(jīng)公開發(fā)布，并于2014年12月1日起實施。2015年3月18日國土資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于實施〈城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕12號），通知要求各地嚴格按規(guī)程制定、更新并公布基準地價，加強宗地地價評估管理，嚴格執(zhí)行出讓地價評估的有關(guān)規(guī)定。
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》作為土地估價師開展評估業(yè)務(wù)時最重要的技術(shù)規(guī)范，規(guī)程的更新與變化直接影響到了《土地估價報告》的格式與評估方法的應(yīng)用，下文著重說明新《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在估價實務(wù)中的變化，希望對估價人員業(yè)務(wù)的開展起到一定的借鑒。
一、基準地價系數(shù)修正法的調(diào)整
新規(guī)程中基準地價系數(shù)修正法、路線價法和標定地價系數(shù)修正法共同被納入到公示地價系數(shù)修正法中。同時新規(guī)程增加了基準地價系數(shù)修正法的適用范圍，指出“基準地價系數(shù)修正法可用于政府已公布基準地價，具有完備的基準地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時；所采用的基準地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年”。
而估價人員所關(guān)注的基準地價更新頻率問題在新規(guī)程中也有了規(guī)定，即更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年應(yīng)進行一次全面更新。同時國土資廳發(fā)〔2015〕12號也明確說明基準地價每3年應(yīng)全面更新一次，超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數(shù)修正法，不能以網(wǎng)格等形式借助計算機信息系統(tǒng)實時更新基準地價。
由此可見在新規(guī)程下，如果某地區(qū)僅有基準地價表而體系不完備的，或基準日相差6年以上，那么估價人員對該地區(qū)土地的評估不應(yīng)采用基準地價系數(shù)修正法。同時應(yīng)注意如果估價期日距基準地價期日超過3年而不足6年時，這些地區(qū)所涉及的國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押評估，應(yīng)謹慎選擇使用基準地價系數(shù)修正法。
二、市場比較法的調(diào)整
市場比較法在估價應(yīng)用中最為常用，最能體現(xiàn)土地市場價值水平，也在新規(guī)程中調(diào)整的最少，僅是在2001版規(guī)程的基礎(chǔ)上加以完善。
1、基本公式的完善
新規(guī)程中市場比較法基本公式增加了“宗地使用年期修正”的內(nèi)容，具體變化如下：
2、比較案例的確定要求
新規(guī)程規(guī)定了比較實例數(shù)量應(yīng)達到3個以上（含3個），且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。同時強調(diào)了比較實例與待估宗地條件的相似性要大于差異性，同時非正常交易實例如可修正為正常交易案例的亦可選用。
3、個別因素修正中強調(diào)了容積率的修正
針對市場比較法中個別因素修正，新規(guī)程增加了容積率對地價的影響，同時指出當容積率對地價影響較大時應(yīng)單獨修正。
4、提出了其他因素修正
新規(guī)程提出在“交易情況修正”、“估價期日修正”、“區(qū)域因素修正”、“個別因素修正”和“土地使用年期修正”的基礎(chǔ)上增加了“其他因素修正”的環(huán)節(jié)，但同時提出了其他因素修正需經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證的要求。
三、成本逼近法的調(diào)整
成本逼近法作為新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易地區(qū)或類似土地價格評估的方法，新規(guī)程僅是結(jié)合現(xiàn)行法律、法規(guī)對各項費用的用語進行了修改，并無實質(zhì)改變。但成本逼近法在估價業(yè)務(wù)中使用比較廣泛，但也容易產(chǎn)生錯誤，下面進行幾點說明：
1、土地取得費
土地取得費的確定應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標準，以應(yīng)當支付的區(qū)域客觀費用確定，也就是說土地取得費應(yīng)為當?shù)赝恋貙嶋H發(fā)生的客觀水平。例如某地政府公布實施了征地區(qū)片價，該文件作為該區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標準，評估報告中并不能直接引用其結(jié)果作為土地取得費的取值，估價人員還需調(diào)查該區(qū)域?qū)嶋H發(fā)生的征收補償安置費用發(fā)生的情況，分析實際發(fā)生與政府文件的區(qū)別，從而確定該區(qū)域土地取得費。進一步理解為估價人員在估價中不能采用部分城市所發(fā)布實施的征地最低保護價。
2、各項稅費
新舊規(guī)程中各項稅費的組成均包括征地管理費，但2014年12月23日財政部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費的通知》（財稅[2014]101號），通知指出自2015年1月1日起取消征收征地管理費。
同時根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》的要求“國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資全、保障性安居工性資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費，不得計入土地成本”。
上述兩點需要估價人員在確定各項稅費時加以注意。
四、剩余法的調(diào)整
剩余法最直觀的調(diào)整在于名稱的調(diào)整，新規(guī)程取消了“假設(shè)開發(fā)法”的稱呼，同時新規(guī)程將“評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格”與“評估待開發(fā)土地的價格”分別進行了規(guī)定，并完善了對“評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格”的規(guī)定。
1、評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格
（1）強調(diào)了不動產(chǎn)交易價格應(yīng)為客觀交易價格，可以采用市場比較法或收益還原法確定。
（2）進一步明確了房屋現(xiàn)值的確定
房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價期日同類建筑物的建造成本費用扣減房屋的物理、經(jīng)濟和功能折舊的方法確定，可以采用房屋重置價乘以房屋成新度或房屋重置價減房屋折舊總額的公式進行計算。
（3）注意事項
評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格時需注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動產(chǎn)交易價格對應(yīng)的年期之間的差別并進行使用年限修正。
2、評估待開發(fā)土地的價格
（1）開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價的確定
在評估待開發(fā)土地價格的時候，測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價不再考慮未來房地產(chǎn)的變化趨勢，僅考慮在評估期日的價值。
（2）開發(fā)成本的確定
而在測算開發(fā)成本時新規(guī)程強調(diào)了開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費用的綜合，而非老規(guī)程所規(guī)定的“一切費用的總和”。
五、收益還原法的調(diào)整
新規(guī)程中針對收益還原法的調(diào)整較大，下面逐一進行說明：
1、年總收益的確定
除了要合理確定利用土地取得持續(xù)性客觀年收益外（包括租金收入和押金收入等），還應(yīng)考慮客觀閑置造成的損失。
2、年總費用的確定
針對不動產(chǎn)出租情況，新規(guī)程在確定土地年總費用時取消了房屋年折舊費。
3、房屋折舊年限的確定
新規(guī)程結(jié)合了物權(quán)法相關(guān)要求，增加了房屋折舊的規(guī)定，即當房屋經(jīng)濟壽命早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟壽命確定折舊年限并合理估算剩余年期的土地價格；當房屋經(jīng)濟壽命晚于設(shè)定土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。
4、收益還原法計算公式的調(diào)整
在原有“土地純收益流量每年固定不變”、“土地純收益流量每年按等差級數(shù)遞增或遞減”和“土地純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減”4種類型的基礎(chǔ)上增加了“已知未來若干年后的土地價格”，具體情況請各位估價同仁詳見規(guī)程第46頁“附錄A”。
六、不同用途土地價格評估注意事項的調(diào)整
待估宗地用途的設(shè)定因參照GB/T21010-2007中二級類進行細化，因此新規(guī)程對各土地用途的稱呼進行了調(diào)整。
1、住宅用地
住宅用地價格評估的技術(shù)要點新增了評估已售公房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的用地價格時所需注意事項，即需要注意該類住房與商品住房用地間存在的權(quán)益差別及其對土地價格的影響。
住宅用地方法的選用根據(jù)土地位置的差別、開發(fā)程度的差別進行了區(qū)分，即在首選市場比較法時，剩余法可以作為輔助方法，而對于中心城區(qū)的住宅用地不宜采用成本逼近法。
2、工礦倉儲用地
評估技術(shù)要點指出當評估同一區(qū)域內(nèi)多宗待估宗地，可選擇某一至兩宗代表宗地進行評估，其他宗地價格再進行個別因素修正；同時對于空置或低效利用的工業(yè)倉儲用地以及位于城鎮(zhèn)中心區(qū)非工業(yè)規(guī)劃區(qū)范圍的存量工礦倉儲用地評估，應(yīng)根據(jù)估價目的的不同在合法的前提下考慮土地的最有效利用方向。
3、商服用地
評估技術(shù)要點指在評估低效使用的商服用地時應(yīng)注意遵循最有效利用原則；在評估分攤的商服用地時應(yīng)注意空間位置差異對分攤土地價格的影響。
由于不同的商業(yè)利用類型其價格影響因素差異較大，因此在評估時估價人員應(yīng)根據(jù)土地的細分用途選擇影響地價的因素并進行重點分析。
七、不同權(quán)利土地價格的評估注意事項的調(diào)整
新規(guī)程在原有承租土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、有限定條件的土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、地役權(quán)的基礎(chǔ)上增加了出讓土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)、作價出資（入股）土地使用權(quán)的說明，本文重點闡述劃撥土地使用權(quán)評估技術(shù)要點的調(diào)整。
新規(guī)程取消了“劃撥土地使用權(quán)價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”的概念。因此在評估劃撥土地使用權(quán)時可以通過收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法進行評估，但需要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間權(quán)利差別對價格的影響。因此建議采用市場比較法評估時選擇劃撥土地比較案例；采用成本逼近法時可以不考慮土地增值收益；采用收益還原法時考慮劃撥土地收益與出讓土地收益的差異，確定還原率時還應(yīng)考慮劃撥土地處置限制和使用行業(yè)限制的影響；采用剩余法時需要考慮劃撥土地上不動產(chǎn)銷售受限所帶來的影響。
同時新規(guī)程也指出通過評估出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值的方法測算劃撥土地價格的思路，但是該思路在確定土地增值時應(yīng)科學合理。
八、地價定義的調(diào)整
土地估價報告一般格式在封皮和一些用于上進行了調(diào)整，但最大的變化應(yīng)為地價定義的確定。以往估價人員在進行地價定義時重點確認開發(fā)程度、用途、估價期日、使用年期、某種利用狀況等因素的描述。而新規(guī)程則在此基礎(chǔ)上提出了“某種權(quán)利特征下的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）的價格”，也就是說評估結(jié)果不再是千篇一律的市場價格，估價人員可以評估某一特定交易雙方或交易情況下的價格，因此土地估價亦更加靈活。