《資產(chǎn)評(píng)估法》、釋義學(xué)習(xí)總結(jié)
《資產(chǎn)評(píng)估法》、釋義學(xué)習(xí)總結(jié)
◎文章丨小7
◎關(guān)注丨評(píng)估師資訊公眾號(hào)（imcpvcom）
為了做一個(gè)知法、守好的評(píng)估專業(yè)人員。最近，小7我對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法》這8章55條是讀了一遍又一遍，學(xué)習(xí)又學(xué)習(xí)，但心頭仍存在不少疑惑。前幾天聽說“最權(quán)威”（好像廣告法說不能有“最”之類的宣傳語，不知是不是真的？）的中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法釋義出版了，趕緊要來了一本瞧瞧。內(nèi)容果然豐滿，雖然現(xiàn)實(shí)很骨感，解答了不少疑問，總結(jié)如下，與大家分享學(xué)習(xí)。
1.評(píng)估立法的總體思路是什么？
一是貫徹改革精神，體現(xiàn)改革成果；二是求同存異，爭取最大程度的共識(shí)；三是把立法重點(diǎn)放在規(guī)范評(píng)估專業(yè)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。
2.目前我國設(shè)置評(píng)估師專業(yè)類別都有哪些？
評(píng)估師是評(píng)估專業(yè)人員，但不是一般評(píng)估專業(yè)人員，評(píng)估師需通過全國統(tǒng)一評(píng)估師資格考試。
評(píng)估師的專業(yè)類別由國家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要確定，目前國家設(shè)置的評(píng)估師專業(yè)類別有資產(chǎn)評(píng)估師、（注冊(cè)）房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師等六類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格。分別接受財(cái)政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)五個(gè)部門監(jiān)督管理。今后，國家也可以根據(jù)需要對(duì)評(píng)估師專業(yè)類別作出調(diào)整。也就是說哪個(gè)“師”不需要了可以取消，哪個(gè)“師”更有必要可以增設(shè)。
3.評(píng)估師能將證書掛靠在評(píng)估機(jī)構(gòu)嗎，會(huì)有什么后果？
這可能是好多掛證人的疑問，不斷在腦海中浮現(xiàn)。資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定評(píng)估專業(yè)人員只能在一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不能同時(shí)掛靠在多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
實(shí)踐中，有的評(píng)估專業(yè)人員掛靠在自己并不在其中執(zhí)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行牟利，行業(yè)內(nèi)稱作“掛證 ”，這一問題的存在擾亂了評(píng)估行業(yè)正常的管理秩序，使得不具備規(guī)定的評(píng)估師數(shù)量的一些機(jī)構(gòu)也在開展業(yè)務(wù)，導(dǎo)致這一行業(yè)魚龍混雜，專業(yè)性和誠信度降低，影響了其健康發(fā)展。為了從法律制度上解決這一問題，資產(chǎn)評(píng)估法明確規(guī)定專業(yè)人員只能在一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)，不得同時(shí)在兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)，不得允許他人以本人名義從業(yè)，或者冒用他人名義從業(yè)，不得簽署本人未承辦業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告。對(duì)于違反這些規(guī)定的評(píng)估專業(yè)人員，將追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
法律說得很好，關(guān)鍵是怎么落實(shí)。
4.哪些屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)？一般評(píng)估專業(yè)人員能承辦法定評(píng)估業(yè)務(wù)嗎？
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定，評(píng)估業(yè)務(wù)分為自愿委托評(píng)估和法定評(píng)估業(yè)務(wù)。法定評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件，一是涉及國有資產(chǎn)和公共利益等事項(xiàng)，二是法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的。只有兩個(gè)條件都具備，才屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)。
目前已經(jīng)有七部法律，包括公司法、證券法、公路法、企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估法、城市房地產(chǎn)管理法、拍賣法、政府采購法等，均已經(jīng)規(guī)定了涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，股東出資，股票和債券發(fā)行，房地產(chǎn)交易等業(yè)務(wù)，必須要進(jìn)行評(píng)估。此外，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《社會(huì)救助暫行辦法》、《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制條例》、《土地增值稅暫行條例》、《森林防火條例》、《證券公司監(jiān)督管理?xiàng)l例》、《民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》、《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》、《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》、《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《國務(wù)院關(guān)于股份有限公司境內(nèi)上市外資股的規(guī)定》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》、《股權(quán)發(fā)行與交易管理暫行辦法》、《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條例》等16部行政法規(guī)規(guī)定對(duì)涉及房屋征收補(bǔ)償、礦產(chǎn)資源開采、金融機(jī)構(gòu)抵押貸款、金融機(jī)構(gòu)撤銷等多種業(yè)務(wù)，必須要進(jìn)行評(píng)估。
法定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦，一般評(píng)估專業(yè)人員不能承辦法定評(píng)估業(yè)務(wù)，否則構(gòu)成違法開展業(yè)務(wù)。
例：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等土地類法定評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上土地估價(jià)師承辦，評(píng)估報(bào)告由承辦土地估價(jià)師簽字，機(jī)構(gòu)蓋章出具。不能由不具有土地估價(jià)師資格的其他評(píng)估專業(yè)人員承辦，出具報(bào)告。
資訊交流群主他老人家說評(píng)估業(yè)務(wù)是評(píng)估行業(yè)發(fā)展的基石，法定評(píng)估業(yè)務(wù)是現(xiàn)階段評(píng)估機(jī)構(gòu)生存基礎(chǔ)，確實(shí)是這樣，讓”法定“來得更猛烈些吧！
5.怎么看資產(chǎn)評(píng)估法與城市房地產(chǎn)管理法對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員規(guī)定之間關(guān)系？
城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。正因?yàn)橛羞@一規(guī)定，國務(wù)院沒有取消住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格的準(zhǔn)入管理?？紤]到資產(chǎn)評(píng)估法是評(píng)估行業(yè)的一般法，而城市房地產(chǎn)管理法是包括房地產(chǎn)評(píng)估管理在內(nèi)的有關(guān)房地產(chǎn)管理的特別法，按照特別法優(yōu)于普通法適用的原則，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的資格管理，城市房地產(chǎn)管理法有特別規(guī)定的，可以優(yōu)先適用。
因此目前房地產(chǎn)估價(jià)師仍實(shí)行資格認(rèn)證制度。基于此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)有如下理解：“評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估對(duì)象為房地產(chǎn)的所有評(píng)估業(yè)務(wù)，包括法定的和非法定的評(píng)估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)指定至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。”
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立有什么限制條件？
評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)當(dāng)采用合伙和公司兩種形式，兩種形式均對(duì)評(píng)估師人數(shù)有要求。合伙形式的評(píng)估師應(yīng)2名以上，公司形式的評(píng)估師應(yīng)8名以上，另要求合伙人或股東三分之二人數(shù)應(yīng)當(dāng)具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年未受停業(yè)處罰的評(píng)估師。
這里的評(píng)估師數(shù)量，法律并未對(duì)其必須屬于同一專業(yè)類別做出強(qiáng)制要求。尤其是公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有八名以上評(píng)估師，絕不能理解為成立一家礦業(yè)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有八名以上的礦業(yè)權(quán)評(píng)估師，或者成立一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有八名以上的土地估價(jià)師，有關(guān)評(píng)估行政管理部門更不能做出類似規(guī)定。而是應(yīng)當(dāng)理解為有八名以上評(píng)估師（例如兩名土地估價(jià)師、兩名礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、兩名房地產(chǎn)估價(jià)師、兩名企業(yè)價(jià)值等資產(chǎn)評(píng)估師）就可以設(shè)立同時(shí)進(jìn)行土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、企業(yè)價(jià)值等資產(chǎn)評(píng)估的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估師資訊網(wǎng)友將其形象的稱為“混八”。
很多評(píng)估師對(duì)于“混八”這個(gè)詮釋都很糾結(jié)，抱怨不少，想當(dāng)然的認(rèn)為應(yīng)該是各個(gè)專業(yè)類別都要滿足有相應(yīng)專業(yè)類別的八名評(píng)估師，認(rèn)為這樣門檻太低了。其實(shí)設(shè)立門檻低似乎對(duì)一些“掛證”人員的沖擊大之外，暫時(shí)也說不出其它大的不利之處。
此外值得關(guān)注的是還有更低更可怕的一種評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立方式。即兩名以上滿足條件的評(píng)估師和一名法人股東（如設(shè)立門檻低的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）成立的公司形式評(píng)估機(jī)構(gòu)更為可怕。想想不久的將來大家都可能是BOSS是不是很開心呢？
7.評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)工商登記后為什么要及時(shí)到評(píng)估行政管理部門備案？
評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)辦理登記，經(jīng)依法登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后可從事經(jīng)營活動(dòng)。
備案是到評(píng)估機(jī)構(gòu)所在地、有監(jiān)督管理職責(zé)的設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府有關(guān)評(píng)估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。雖然向相關(guān)評(píng)估行政管理部門備案不是審批，是事后告知，但規(guī)定及時(shí)備案便于監(jiān)管部門加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，也是對(duì)新設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)如果不符合法定條件能夠及時(shí)糾正，因此法律要求評(píng)估機(jī)構(gòu)登記設(shè)立后三十日內(nèi)需向相關(guān)評(píng)估行政管理部門備案。
備案是按照評(píng)估機(jī)構(gòu)所從事評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域向有關(guān)評(píng)估行政管理部門備案。如從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，向住建部門備案，綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)需分別向各行政管理部門備案。機(jī)構(gòu)所在地以外的其他地方人民政府有關(guān)評(píng)估行政管理部門，不得以未在本地本部門備案為由對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法開展業(yè)務(wù)進(jìn)行限制。
8.評(píng)估機(jī)構(gòu)能對(duì)同一評(píng)估對(duì)象接受利益沖突雙方委托評(píng)估嗎？
評(píng)估機(jī)構(gòu)不得分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。如果利益沖突雙方在彼此不知情的情況下，同時(shí)就同一評(píng)估對(duì)象委托了同一評(píng)估機(jī)構(gòu)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)又因利益驅(qū)動(dòng)分別接受雙方的委托。但照約定優(yōu)先的原則，經(jīng)利益沖突雙方協(xié)商一致，共同委托同一評(píng)估機(jī)構(gòu)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托的，則不屬于“分別接受委托”，不在禁止之列。
9.評(píng)估檔案為什么要保存那么多年？
評(píng)估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年。評(píng)估報(bào)告有效期一般也就是一年，筆者學(xué)習(xí)后還是沒想太明白，可能是為了增加評(píng)估機(jī)構(gòu)成本和保留來日可能被調(diào)查的證據(jù)吧？問題是30年后這些資料，尤其是紙質(zhì)的資料內(nèi)容還能看得清嗎？