長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用規(guī)定
長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用規(guī)定
長政發(fā)[2000]8號(hào)
為規(guī)范長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，制訂本規(guī)定。
一、本規(guī)定適用于長沙市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓(包括交換、分立、贈(zèng)與、繼承、合作、合營、聯(lián)建、兼并)、作價(jià)出資或入股、租賃(包括租讓和短期出租)、抵押。
二、推行積極的土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格控制用地總量，實(shí)行用途管制，明確供地區(qū)，以控制土地供應(yīng)，促進(jìn)耕地保護(hù)。項(xiàng)目用地按土地利用年度計(jì)劃和定額標(biāo)準(zhǔn)核定用地量，做到合理用地，節(jié)約用地。
三、國有土地有償使用費(fèi)是指以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個(gè)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納的土地收益。其范圍包括土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)收入等。國有土地有償使用費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)。
四、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)均質(zhì)區(qū)域各類用途土地的平均地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是國有土地資產(chǎn)評(píng)估與管理的基礎(chǔ)性依據(jù)，包含國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。不同土地開發(fā)狀況和不同土地權(quán)屬類型構(gòu)成不同內(nèi)涵的基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)由土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門組織測(cè)算，市人民政府審查并定期公布。
五、標(biāo)定地價(jià)是依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊區(qū)位和宗地條件修正系數(shù)經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的具體宗地地價(jià)，是土地出讓時(shí)政府收取地價(jià)的基本依據(jù)。土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)中出讓金標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合宗地區(qū)域條件和個(gè)別因素評(píng)估確認(rèn)，土地開發(fā)費(fèi)按審定的開發(fā)概預(yù)算參照決算確定，附于土地的其他稅費(fèi)按土地征用和出讓過程中實(shí)際發(fā)生額核定。標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵可據(jù)土地開發(fā)狀況而變化。
六、市、縣(市)人民政府土地行政主管部門建立土地統(tǒng)征開發(fā)專項(xiàng)資金，專戶儲(chǔ)存。土地統(tǒng)征開發(fā)實(shí)行統(tǒng)征地塊預(yù)(概)決算制，由市、縣(市)土地行政主管部門委托有概預(yù)算資質(zhì)的單位編制，會(huì)同財(cái)政、物價(jià)部門審核，報(bào)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。土地開發(fā)投入、地價(jià)收入、地價(jià)剝離解繳與管理，接受同級(jí)財(cái)政、物價(jià)部門的監(jiān)督。
七、土地供應(yīng)，除法律規(guī)定可使用劃撥土地的外，應(yīng)當(dāng)一律實(shí)行有償使用［包括出讓、租賃(租讓)、作價(jià)出資或入股］，主要采取招標(biāo)拍賣出讓方式。市、縣(市)人民政府統(tǒng)征土地和舊城區(qū)成片改造開發(fā)土地，原則上不采取租賃、作價(jià)出資或入股方式供應(yīng)土地。下列情形經(jīng)審查批準(zhǔn)，可以協(xié)議出讓土地使用權(quán)：
(一)高新技術(shù)項(xiàng)目用地；
(二)非國家限制的工業(yè)用地；
(三)市、縣(市)政府建設(shè)的福利、微利(經(jīng)濟(jì)適用)住房；
(四)市、縣(市)政府投資的文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研等經(jīng)營性用地。
八、協(xié)議出讓國有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按附件一及其測(cè)算規(guī)范執(zhí)行。招標(biāo)、拍賣出讓國有土地底價(jià)時(shí)測(cè)算，由土地行政主管部門會(huì)同物價(jià)、財(cái)政等部門依據(jù)土地區(qū)位、市場(chǎng)行情、土地開發(fā)情況等，參考協(xié)議出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算設(shè)定。
九、長沙市行政區(qū)內(nèi)土地按用途劃分為4類，綜合性質(zhì)用地按各用途建筑面積分別計(jì)征地價(jià)后加總。土地劃分為10個(gè)級(jí)別，地區(qū)、區(qū)域、地塊的等級(jí)根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，適時(shí)與基準(zhǔn)地價(jià)配套調(diào)整公布。
十、土地使用權(quán)出讓年限在有關(guān)法規(guī)規(guī)定的不同用途的最高年限內(nèi)確定。其中：種養(yǎng)業(yè)最高為30年，特殊情況經(jīng)國土部門批準(zhǔn)可適當(dāng)延長，綜合用地按項(xiàng)目主體用途確定使用年限，同一宗地不分用途分別確定使用年限。凡合作、合營土地使用權(quán)其出讓年限與合作、合營協(xié)議年限須保持一致。
十一、新增建設(shè)用地中，土地使用者依法可以申請(qǐng)使用劃撥土地的，應(yīng)按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和其他有關(guān)稅費(fèi)。
十二、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須由轉(zhuǎn)讓人向土地行政主管部門申報(bào)土地成本，通過土地市場(chǎng)公開進(jìn)行，以招標(biāo)、拍賣為主成交；特殊情況經(jīng)審查批準(zhǔn)協(xié)議出讓土地的，在土地主管部門工作人員主持、監(jiān)督下，轉(zhuǎn)受雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓成本補(bǔ)償協(xié)議(合同)。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人不能提供土地成本或提供土地成本不實(shí)的，按有關(guān)規(guī)定核算成本，報(bào)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓辦理出讓手續(xù)，市、縣(市)土地行政主管部門與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由法律、法規(guī)、政策規(guī)定的繳納義務(wù)人繳納出讓金(見附件一)和有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓方通過土地市場(chǎng)公開招標(biāo)、拍賣的，招標(biāo)、拍賣獲得的超額利潤，由市、縣(市)人民政府確定一定比例適當(dāng)讓利給轉(zhuǎn)讓方。
須依法拍賣抵押的劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的出讓金額和有關(guān)稅費(fèi)后(見附件一)，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
十三、己獲減免土地出讓金的出讓土地的轉(zhuǎn)讓，必須先補(bǔ)交按現(xiàn)行出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以減免百分率計(jì)算出的出讓金后方可批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。
十四、劃撥土地使用權(quán)的租賃(即租讓)，由市、縣(市)土地行政主管部門與承租人(即使用權(quán)人)簽訂土地使用權(quán)租賃合同，按附件一測(cè)算繳納土地租金(年出讓金)。
出讓地和劃撥地出租土地使用權(quán)的，由出租人(即使用權(quán)人)向縣(市、區(qū))土地行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意，出承租雙方簽訂協(xié)議，由出租人按規(guī)定繳納土地收益金(見附件四)。
十五、劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，以評(píng)估總額剔除土地出讓金和應(yīng)課稅費(fèi)后的數(shù)額為計(jì)算依據(jù)。
十六、出讓地經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途、容積率等規(guī)劃要求的，應(yīng)依法重新簽訂出讓合同，補(bǔ)交按現(xiàn)行出讓金標(biāo)準(zhǔn)和改變前后用途、容積率分別計(jì)算值的差價(jià)。劃撥地用于經(jīng)營性的，須按本規(guī)定辦理出讓手續(xù)；經(jīng)審查同意不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)繳納年土地出讓金。
十七、除法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定可以無償使用劃撥土地的情形以外，使用劃撥土地使用權(quán)而未繳納土地使用稅的，須繳納土地收益金(見附件五)。
十八、臨時(shí)占用城鎮(zhèn)國有土地的，使用人應(yīng)與土地行政主管部門簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按合同約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)按附件一測(cè)算的年出讓金減半執(zhí)行。
十九、土地閑置的，依《長沙市閑置土地處置辦法》處理。
二十、臨路宗地實(shí)行加價(jià)(見附件「附表1一7」。按樓面地價(jià)計(jì)算時(shí)，道路加價(jià)為臨路主體建筑物全部面積；按地面地價(jià)計(jì)算時(shí)，當(dāng)臨路主體建筑物結(jié)構(gòu)范圍所占土地范圍超過道路標(biāo)準(zhǔn)深度范圍時(shí)，計(jì)征深度為該建筑物主體結(jié)構(gòu)范圍深度。角地按附件一附表1一8另行加價(jià)。
二十一、土地使用權(quán)可以依法設(shè)置抵押。劃撥土地使用權(quán)設(shè)置抵押時(shí)，在確定抵押貸款或債權(quán)額度時(shí)，應(yīng)先計(jì)算土地使用權(quán)出讓金及應(yīng)扣除的其他費(fèi)用，從總資產(chǎn)中剔除。
二十二、土地使用者必須按出讓合同約定支付出讓地價(jià)款。土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限支付的，按日加收未支付部分0·4‰的滯納金。超過合同規(guī)定期限30日未支付的，土地行政主管部門可以解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；特殊情況可重新簽訂出讓合同，出讓金按重新簽訂出讓合同時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
二十三、已購使用劃撥土地的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由出售方繳納土地出讓金。
二十四、國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，都必須委托有土地價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)評(píng)估。涉及政府出讓土地底價(jià)和有關(guān)課征稅費(fèi)等公益性、社會(huì)職能性的土地評(píng)估，必須經(jīng)市、縣(市，有關(guān)行政主管部門委托評(píng)估，并由土地行政主管部門會(huì)同物價(jià)部門進(jìn)行土地資產(chǎn)確認(rèn)。
二十五、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、市政公用設(shè)施非經(jīng)營性用地以及民政福利企業(yè)用地，經(jīng)土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門審查，報(bào)政府批準(zhǔn)，可作劃撥用地處理。
二十六、特困企業(yè)、烈軍屬和房管部門直管公房的土地使用權(quán)不改變使用性質(zhì)的出租，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，土地收益金可部分減、緩交納;緩交的，須按期文付利息，利息按同期銀行貸款利率計(jì)收。
二十七、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等，應(yīng)繳納的土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，由法律、法規(guī)、規(guī)章及共配套的政策文件規(guī)定的繳納義務(wù)人繳納。當(dāng)事人應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章及配套的政策文件規(guī)定訂立合同，履行義務(wù)。
二十八、城鎮(zhèn)(也括城市、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)、工礦區(qū)、獨(dú)立居民點(diǎn))國有土地有償使用工作由市、縣(市)土地行政主管部門負(fù)責(zé)。土地統(tǒng)征開發(fā)后，由市、縣(市)土地行政主管部門分項(xiàng)目供應(yīng)土地，代征土地收入，設(shè)立專戶，對(duì)土地成本進(jìn)行剝離解繳。屬于投入成本部分核定支付;屬于應(yīng)收稅費(fèi)部分核定劃轉(zhuǎn)；屬于財(cái)政收入部分上繳市、縣(市)財(cái)政，列入基金預(yù)算，用于土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。財(cái)政部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)征收和剝離解繳的監(jiān)督管理，防止國有土地收入的流失。
二十九、統(tǒng)征開發(fā)土地小區(qū)配套的概算，由土地行政主管部門組織在附件二規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)編制，并根據(jù)實(shí)際成本核算，會(huì)同建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)等部門審查確定具體征收標(biāo)準(zhǔn)，在辦理土地供應(yīng)手續(xù)時(shí)統(tǒng)一收取小區(qū)配套費(fèi)。需增加配套項(xiàng)目的，其概算和成本核算經(jīng)上述部門審查后，報(bào)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
三十、國有企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民使用集體土地興辦種養(yǎng)業(yè)的，應(yīng)征為國有，參照本規(guī)定執(zhí)行。
三十一、本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。原《長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用若干規(guī)定》(長政發(fā)[1999]3號(hào)文件)同時(shí)廢止，本市以前發(fā)布的有關(guān)文件與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
附件：一、協(xié)議出讓土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)及其測(cè)算規(guī)范；
附表1一1 基準(zhǔn)樓面出讓金標(biāo)準(zhǔn)
附表1一2 基準(zhǔn)樓面出讓金標(biāo)準(zhǔn)(續(xù)）
附表1一3 測(cè)算規(guī)范
附表1一4 商業(yè)、辦公用地宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件影響因素調(diào)節(jié)系數(shù)（K2）表
附表1一5 住宅用地宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件影響因素調(diào)節(jié)系數(shù)（K2）表
附表1一6 工業(yè)用地宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件影響因素調(diào)節(jié)系數(shù)（K2）表
附表1一7 長沙市臨宗地出讓金加價(jià)額（K3）表
附表1一8 角地修正系數(shù)（K4）表
附表1一9 用地分類表
附表1一10 修正因素體系說明表
二、統(tǒng)征開發(fā)土地小區(qū)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
三、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益金征收標(biāo)準(zhǔn)；
四、出租土地收益金征收標(biāo)準(zhǔn)；
五、劃撥土地收益金征收標(biāo)準(zhǔn)。
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