洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法
洛陽市人民政府
關(guān)于印發(fā)洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
管理暫行辦法的通知
洛政〔2012〕56號
各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，洛陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，洛陽新區(qū)管委會辦公室，各有關(guān)單位：
《洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府常務會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
洛陽市人民政府
二〇一二年四月七日
洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了依法引導集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，培育和規(guī)范集體土地市場，維護集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，根據(jù)《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、《國務院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導意見》等政策法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本暫行辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指已依法辦理非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地審批手續(xù)的農(nóng)村集體所有土地。包括存量建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后的新增建設(shè)用地。
本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價入股、抵押等，但利用本集體經(jīng)濟組織建設(shè)用地建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資）、與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保的行為。
第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應當符合以下要求：
?。ㄒ唬┘w土地所有權(quán)和使用權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰；
?。ǘ┓贤恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃；
?。ㄈ┓袭a(chǎn)業(yè)政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制，嚴控新增集體建設(shè)用地規(guī)模。通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；
?。ㄋ模┳裱婪ā⒆栽?、有償、平等、公開和有限期的原則。
第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時，其地上合法建筑物及其他附著物隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。
第六條 未利用地的開發(fā)利用，本著宜林、宜農(nóng)、宜工的原則，依法有序進行，經(jīng)市、縣人民政府批準開發(fā)整理成建設(shè)用地的，納入集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍。
第七條 實行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)證書制度。流轉(zhuǎn)證書是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律憑證，依法受法律保護。
第八條 根據(jù)人隨地走的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，充分尊重群眾意愿，依照有關(guān)規(guī)定辦理戶口轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)。
第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原集體經(jīng)濟組織承擔相應的保護耕地的責任和義務不變。
第十條 市、縣（市、區(qū)）國土資源行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導、監(jiān)督與管理工作。
規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、審計、農(nóng)業(yè)、社會保障、民政、監(jiān)察等行政主管部門按照各自職責，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行指導、監(jiān)督和管理。
第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租
第十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租應具備以下條件：
（一）持有集體土地所有證或權(quán)屬證明；
（二）取得合法的集體建設(shè)用地批準文件或集體建設(shè)用地有效證明材料；
?。ㄈ┤〉眉w建設(shè)用地所有權(quán)人出具的同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。
第十二條 集體經(jīng)濟組織出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，由市、縣（市）國土資源行政主管部門擬訂出讓、出租方案，報同級人民政府批準后實施。
第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在土地交易市場以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租。除商品房地產(chǎn)開發(fā)用地外，興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)（中外合資、中外合作、外商投資企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等，可以通過土地交易市場取得集體建設(shè)用地。
其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進行。
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在縣（市）行政區(qū)域內(nèi)進行。市、縣（市）已經(jīng)建立的有形市場，是本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易平臺。各城市區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一在市有形市場進行。
第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租必須符合土地節(jié)約集約利用要求。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租后，土地使用者必須按出讓、出租合同約定的土地使用條件、開發(fā)期限等開發(fā)利用土地。
第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限執(zhí)行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的最高年限規(guī)定。
第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人、承租人應當按照流轉(zhuǎn)合同的約定繳納土地出讓金或租金，并按規(guī)定繳納稅費。
第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應當按照批準的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經(jīng)集體建設(shè)用地所有權(quán)人和國土、規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。合同雙方應當重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金、租金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。
第十九條 集體建設(shè)用地所有權(quán)人應當充分尊重集體建設(shè)用地使用權(quán)人的合法權(quán)益，在約定的出讓、出租年限內(nèi)不得收回土地使用權(quán)。
確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權(quán)的，集體建設(shè)用地所有權(quán)人應當按照有關(guān)規(guī)定對集體建設(shè)用地使用權(quán)人給予合理補償或根據(jù)合同約定補償。
第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，土地使用權(quán)出讓（出租）合同及登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使用年限后剩余的使用年限。
第二十一條 有下列情形之一的，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租：
（一）被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（二）共有集體建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（三）權(quán)屬有爭議的；
（四）未按要求進行開發(fā)建設(shè)的；
（五）法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應當持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時，應當持有集體土地使用證以及取得原租賃合同出租方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。
第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓后，雙方當事人應當在合同簽訂后持相關(guān)材料，向國土資源行政主管部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，雙方當事人應當在合同生效后向國土資源行政主管部門申請辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后，經(jīng)原租賃合同出租方同意，雙方當事人應當在合同生效后向國土資源行政主管部門申請辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃合同發(fā)生變更的，應當?shù)絿临Y源行政主管部門重新辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同解除、終止，應當?shù)絿临Y源行政主管部門辦理注銷登記手續(xù)。
以上土地登記手續(xù)的辦理，按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人要求繼續(xù)使用土地的，應當至遲在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同屆滿前一年內(nèi)與合同另一方協(xié)商，合同另一方同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓金或租金，辦理登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用期限屆滿，使用權(quán)人未提出續(xù)期申請或提出續(xù)期申請未獲批準的，土地所有權(quán)人可無償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定處理。
第二十五條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設(shè)用地實行征收的，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人應當服從。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自有審批權(quán)的人民政府批準征收方案時終止。
征收主體應當依法給予集體建設(shè)用地所有權(quán)人補償。集體建設(shè)用地所有權(quán)人應當根據(jù)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定，給予集體建設(shè)用地使用權(quán)人補償。已被確定為征收范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。
第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應當按照流轉(zhuǎn)合同的示范文本簽訂書面合同。
第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十七條 集體建設(shè)用地所有權(quán)不得抵押。
第二十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，當事人應當委托具備資質(zhì)的估價機構(gòu)，對其抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物進行價值評估。
第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應當簽訂書面合同，并到國土資源行政主管部門辦理抵押登記。
第三十條 辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，需要提供下列材料：
（一）抵押登記申請；
（二）《集體建設(shè)用地使用證》；
（三）主債權(quán)合同和抵押合同；
（四）抵押人和抵押權(quán)人營業(yè)執(zhí)照副本；
（五）抵押人和抵押權(quán)人法定代表人身份證明；
（六）其他有關(guān)資料。
第三十一條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應當提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該集體建設(shè)用地使用權(quán)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
第三十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
因處分抵押財產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應當辦理過戶登記。
抵押權(quán)實現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)。
第三十三條 抵押權(quán)因債務清償或者其他原因而滅失的，應當辦理注銷抵押登記。
第四章 地價、土地收益及稅費管理
第三十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準地價的30%。
轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，應當向縣級以上人民政府國土資源行政主管部門如實申報成交價格。
市國土資源行政主管部門負責制定本行政區(qū)域集體建設(shè)用地使用權(quán)基準地價，報市政府批準后實施。
第三十五條 集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織成員集體所有，納入其集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于村民生產(chǎn)生活補償安置和本集體經(jīng)濟組織發(fā)展生產(chǎn)需要。其中60%以上專項用于本集體經(jīng)濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租的收益，歸原集體建設(shè)用地使用權(quán)人；出讓、租賃合同另有約定的，依照約定執(zhí)行。
第三十六條 集體建設(shè)用地有償使用收益扣除集體經(jīng)濟組織成員社會保障支出后，剩余部分的使用，按照優(yōu)先用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟的原則，由集體經(jīng)濟組織按法定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經(jīng)濟組織的成員公開。
第三十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，應當依法繳納有關(guān)稅費；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，依法繳納土地增值收益。
第五章 法律責任
第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應該嚴格按照《建設(shè)用地批準書》規(guī)定的時間開工建設(shè)，逾期不建設(shè)或其他行為導致土地閑置的，國土資源行政主管部門應當責令改正?！ ?/span>
集體建設(shè)用地所有權(quán)人對閑置土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源行政主管部門暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。
第三十九條 集體建設(shè)用地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，或不按照批準的用途使用的，應當按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定進行查處。
第四十條 違反本辦法第十四條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)應實行而未實行招標拍賣掛牌等方式公開交易的，流轉(zhuǎn)行為無效，不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，國土資源行政主管部門應責令其改正。拒不改正的，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第四十一條 對于擅自侵占、挪用集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的行為，由縣級以上人民政府主管部門責令改正，對有關(guān)責任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 國家機關(guān)工作人員在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第四十三條 市國土資源局負責依據(jù)相關(guān)規(guī)定和本暫行辦法制定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本。
第四十四條 國家和省對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)若有新的規(guī)定，按國家和省的規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期3年。