《集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引（征求意見稿）》現(xiàn)已印發(fā)
《集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引（征求意見稿）》現(xiàn)已印發(fā)
各土地評估中介機(jī)構(gòu)、土地估價師：
為適應(yīng)新形勢下集體土地資源市場化配置需要，解決集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)難點(diǎn)，在現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）、《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等五個規(guī)程的基礎(chǔ)上，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會組織專家編寫了《集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引（征求意見稿）》，經(jīng)國土資源部土地利用管理司批準(zhǔn)，現(xiàn)予以印發(fā)。請結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H參照執(zhí)行，并請將執(zhí)行過程中遇到的問題與建議反饋協(xié)會。
聯(lián)系人：曹勇
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《集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引（征求意見稿）》
集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引 (征求意見稿) 為適應(yīng)新形勢下集體土地資源市場化配置的需要，規(guī)范集體土地使用權(quán)地價評估行為，健全集體土地合理價格形成機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)，制訂本指引。 1.適用范圍本指引適用于集體土地使用權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)）地價評估，本指引所稱集體土地，是指土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，符合城鄉(xiāng)土地制度及規(guī)劃管制要求，可進(jìn)行市場化交易的集體建設(shè)用地和集體農(nóng)用地。 2.引用的標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本指引中引用而構(gòu)成本指引的條文。本指引頒布時，所示版本均為有效。使用本指引的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。（1）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；（3）《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）；（4）《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》（GB/T 28407-2012）；（5）《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）。 2 3.依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》；（4）《中華人民共和國擔(dān)保法》；（5）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》；（6）《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）；（7）《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第 656 號）（8）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（國土資源部令第 63 號）（9）中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)?2014?61 號）；（10）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)?2014?71 號）。 4 總則 4.1 地價內(nèi)涵集體建設(shè)用地使用權(quán)價格。在符合規(guī)劃用途或現(xiàn)狀合法用途下，一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)在當(dāng)?shù)厥袌鰲l件下的正常交易價格。其權(quán)利特征是屬于農(nóng)村集體所有權(quán)下的土地使用權(quán)，按照交易方式的不同有不同的價格形態(tài)，包括出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃租金、抵押價格、聯(lián)營入股價格等。估價過程中應(yīng)根據(jù)不同交易方式所發(fā)生交易的權(quán)利特征、經(jīng)濟(jì)關(guān)系等確定價格內(nèi)涵。 3 宅基地使用權(quán)價格。是指農(nóng)村宅基地使用權(quán)，在合法流轉(zhuǎn)前提下的正常市場交易價格。其權(quán)利特征是屬于農(nóng)村集體土地所有權(quán)下的宅基地使用權(quán)，按照交易方式不同有不同的價格形態(tài)，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃租金、抵押價格等。集體農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)價格。承包經(jīng)營權(quán)，相當(dāng)于對應(yīng)所有權(quán)下的土地使用權(quán)，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，在現(xiàn)行法律框架下，該用益物權(quán)具有長期性和穩(wěn)定性特征。集體農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)價格是指一定年期的該用益物權(quán)在不同交易形態(tài)下的市場價格，在合法流轉(zhuǎn)前提下，可進(jìn)一步衍生為承包權(quán)價格和經(jīng)營權(quán)價格。其價格形式可按年度轉(zhuǎn)包費(fèi)用或租金形式表示，也可按若干年期的資本化價格形式表示。 4.2 估價目的集體土地價格評估是為交易雙方或一方合理確定交易價格提供專業(yè)服務(wù)。估價目的需針對委托方擬實施交易的類型與方式，考慮交易標(biāo)的實體與權(quán)利狀況確定。表 交易方式與估價目的交易方式 交易特征 估價目的出讓，轉(zhuǎn)讓（買賣）一定年期的土地權(quán)利一次性轉(zhuǎn)移，買斷式支付交易價款。為委托方合理確定出讓或轉(zhuǎn)讓土地的正常市場價格提供參考。承包（轉(zhuǎn)包），租賃土地使用權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，按年或季度支付價款。為委托方合理確定轉(zhuǎn)包或租賃土地的轉(zhuǎn)包費(fèi)或租金提供參考。投資，入股 以土地及其相應(yīng)的權(quán)利進(jìn)行投資，并獲取股份，投資土地價格與所獲股份對對等。為委托方合理確定投資入股土地的正常市場價格提供參考。抵押，擔(dān)保 以產(chǎn)權(quán)主體所擁有的土地權(quán)利設(shè)定抵押或擔(dān)保，滿足融資的需要。為委托方合理確定設(shè)定抵押或擔(dān)保土地的正常市場價格提供參考。 4 資產(chǎn)核算 以產(chǎn)權(quán)主體擁有的土地資產(chǎn)為對象，核算其土地資產(chǎn)價格量。為委托方合理確定相應(yīng)產(chǎn)權(quán)和實物狀態(tài)下土地資產(chǎn)的正常市場價格提供參考。 4.3 評估原則集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的相關(guān)原則，集體農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)價格評估應(yīng)遵循《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）規(guī)定的相關(guān)原則。除此之外，應(yīng)特別遵循合法性原則，評估目的不應(yīng)超出法律法規(guī)限定的集體土地流轉(zhuǎn)范圍。應(yīng)關(guān)注最有效利用原則，有規(guī)劃條件的，評估設(shè)定時依照規(guī)劃條件，沒有規(guī)劃條件的，評估時應(yīng)充分考慮最有效利用條件。 5.集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)地價評估 5.1 總述按照《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》的要求， “在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！鞭r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地，其入市交易應(yīng)滿足符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提。集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬于建設(shè)用地性質(zhì)，地價評估宜重點(diǎn)采用收益還原法、市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）進(jìn)行估價，有集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。估價中重點(diǎn)考察并闡明待估集體建設(shè)用地符合規(guī)劃和用途管制情況，針對委托評估目的和具體交易方式合理確定價格內(nèi) 5 涵。不同時期、不同地區(qū)的試點(diǎn)政策只適用于該類試點(diǎn)要求，評估中需注意政策差異對價格的影響，并進(jìn)行全面闡述與分析。 5.2 技術(shù)要點(diǎn)在價格影響因素、估價方法適用上，主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： 5.2.1 收益還原法（1）收益還原法適用于具有正常客觀收益或潛在收益的集體經(jīng)營性建設(shè)用地估價。（2）確定總收益時，應(yīng)通過調(diào)查集體經(jīng)營性建設(shè)用地所在或相似區(qū)域同類用地的正?？陀^年收益或年租金水平確定。考慮到租金數(shù)據(jù)調(diào)查的方便性、可獲得性，宜盡量采用租金收益?？刹捎猛瑓^(qū)域、同類型國有建設(shè)用地經(jīng)營收益或租金數(shù)據(jù)評估集體建設(shè)用地價格。（3）確定年總費(fèi)用時，鑒于各地土地稅費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)存在差異，應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計算。（4）由于受政策因素、現(xiàn)行制度差異等影響，集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格評估的土地還原率應(yīng)比同區(qū)域國有建設(shè)用地還原率略高。 5.2.2 市場比較法（1）在選擇比較案例時，應(yīng)考慮集體經(jīng)營性建設(shè)用地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價格修正。（2）遵循“同權(quán)同價”，但前提是“同權(quán)”，即交易案例的權(quán)利 6 形態(tài)、界定、限制要求等與評估對象的一致性決定二者價格水平是否一致。注意不同時期、不同區(qū)域試點(diǎn)政策下的交易案例的特殊權(quán)利狀況對價格的影響。不能選擇國有建設(shè)用地案例。（3）區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度（距鎮(zhèn)中心距離）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（供水、供氣、供電、供熱、排水等）、公共服務(wù)設(shè)施狀況（學(xué)校、醫(yī)院、銀行、電信等設(shè)施）、交通條件（道路狀況、交通便捷度）、規(guī)劃限制等。（4）進(jìn)行個別因素修正時，應(yīng)充分考慮宗地的產(chǎn)權(quán)限制因素對地價的影響。（5）交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過 20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。 5.2.3 成本逼近法（1）在確定土地取得費(fèi)時，應(yīng)注意分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異。集體經(jīng)營性建設(shè)用地不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進(jìn)行測算，一般不包括征地稅費(fèi)。具備條件的地區(qū)，評估時應(yīng)考慮顯化機(jī)會成本和邊際成本。（2）在確定土地開發(fā)費(fèi)時，應(yīng)根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和區(qū)域內(nèi)平均成本確定，可借鑒或采用同區(qū)域國有土地開發(fā)費(fèi)用水平或標(biāo)準(zhǔn)，但要詳細(xì)闡述區(qū)域土地開發(fā)狀況及其對價格的影響關(guān)系。（3）集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)各地標(biāo)準(zhǔn)不 7 同，需根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)。（4）確定土地開發(fā)利潤率時，應(yīng)綜合考慮：利用類型、開發(fā)周期、待估宗地所在地區(qū)同類土地開發(fā)的投資利潤水平等。（5）在確定土地增值時，應(yīng)綜合考慮：土地用途的改變、土地開發(fā)后所能達(dá)到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、開發(fā)期間周邊設(shè)施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。 5.2.4 剩余法（1）確定待估宗地最有效利用方式，應(yīng)根據(jù)宗地所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等所確定的規(guī)劃用途，并結(jié)合估價對象實際可能的利用方式進(jìn)行。（2）在確定開發(fā)完成后土地或不動產(chǎn)總價時，應(yīng)根據(jù)待估宗地最有效利用方式和同類型土地或不動產(chǎn)市場狀況，優(yōu)先采用市場比較法確定其估價期日的價值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r采用收益還原法確定其價值。（3）根據(jù)所確定的最有效利用方式，考慮同類型土地開發(fā)的正常建設(shè)期和投資進(jìn)度，確定估價對象的開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排?？紤]到集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)規(guī)模一般較小，開發(fā)建設(shè)期一般確定為 1-2 年，投資進(jìn)度采取分期均勻支付。（4）測算開發(fā)成本各項稅費(fèi)時，應(yīng)考慮集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的差異。由于當(dāng)前集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)過程中的稅費(fèi)項目各地并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循合法依規(guī)原則，稅費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依 8 據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。（5）在確定利潤率時，應(yīng)綜合考慮同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤和集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)完整性進(jìn)行確定。 5.2.5 公示地價系數(shù)修正法（1）在制定并發(fā)布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價等公示地價的區(qū)域，可采用公示地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。土地級別、基準(zhǔn)地價、修正體系及修正公式等應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣桨l(fā)布的文件及報告執(zhí)行。所采用的公示地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地估價期日距公示地價的期日一般不超過 3 年，并具有完備的公示地價修正體系。（2）不宜采用國有建設(shè)用地公示地價體系直接修正評估集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格。（3）進(jìn)行因素修正時，應(yīng)遵循修正體系，結(jié)合待估宗地實際情況合理確定修正幅度。 6.宅基地使用權(quán)地價評估 6.1 總述宅基地所有權(quán)屬于所在集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于合法取得的農(nóng)戶。在用地類型上屬于建設(shè)用地，在價格影響因素、估價方法選用等方面參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，在價格內(nèi)涵界定、估價參數(shù)確定等方面遵循集體建設(shè)用地的有關(guān)要求，年期可參照 70 年設(shè)定。本指引所稱農(nóng)村宅基地使用權(quán)價格評估主要是指作為宅基地繼續(xù)使用的價格，對于農(nóng)村閑置宅基地通過土地整治等再利用的，應(yīng)按照其整治后的用途與規(guī)劃要求評估其價格。 9 6.2 技術(shù)要點(diǎn)在價格影響因素、估價方法適用上，主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： 6.2.1 市場比較法集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)交易的，可采用市場比較法評估。（1）在選擇比較案例時，應(yīng)考慮農(nóng)村宅基地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價格修正。要實地調(diào)查比較案例的交易對象狀況，考察比較案例的交易對象構(gòu)成與評估對象的對應(yīng)性、可比性。不得選擇城鎮(zhèn)商品住宅交易作為比較案例。（2）應(yīng)考慮不同時期、不同區(qū)域的農(nóng)村宅基地試點(diǎn)政策的具體要求對比較案例價格、估價對象價格的影響。（3）區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、房屋質(zhì)量、庭院狀況等是影響農(nóng)村宅基地的主要因素，需進(jìn)行實地考察，并全面、準(zhǔn)確描述。（5）應(yīng)盡量選擇與評估對象相近的案例進(jìn)行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應(yīng)重新選擇比較交易實例。 6.2.2 收益還原法 收益還原法適用于農(nóng)房出租案例較多的區(qū)域。（1）調(diào)查測算宅基地租金，應(yīng)深入調(diào)查出租對象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析客觀租金水平。 10 （2）宅基地出租過程有關(guān)稅費(fèi)的項目和標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和要求，并結(jié)合實際調(diào)查確定。（3）鑒于農(nóng)村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約，其還原率可比同區(qū)域同用途國有建設(shè)用地高。 6.2.3 剩余法 適用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)有農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)市場的地區(qū)。待開發(fā)的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開發(fā)完成后的農(nóng)宅價格，開發(fā)成本測算要通過實地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)房建設(shè)成本項目與標(biāo)準(zhǔn)，不宜直接采用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房建設(shè)的成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)稅費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)政策規(guī)定確定。 6.2.4 成本逼近法 適用于農(nóng)村住房或宅基地交易案例較少的地區(qū)。宅基地使用權(quán)價格=原土地價格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+ 增值。原土地價格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定；是其它用地的，按其它用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前土地的地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和場地平整）等費(fèi)用。 6.2.5 抵押評估根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國發(fā)?2015?45 號）的要求，“農(nóng)民住房 11 財產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押?！币虼松婕罢丶暗厣戏课莸盅涸u估的，應(yīng)評估宅基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確定。 7.農(nóng)用地使用權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)）地價評估 7.1 總述農(nóng)用地使用權(quán)地價評估依據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）提出的“堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營?！敝泄仓醒朕k公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（2014 年 11 月 20 日）提出的“堅持農(nóng)村土地集體所有，實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅持家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度”等基本要求，服務(wù)于農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)交易。農(nóng)用地使用權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)）地價評估，應(yīng)遵循農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)合法取得、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰并經(jīng)登記、不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、符合土地用途規(guī)劃管制等基本要求，符合規(guī)定的承包與轉(zhuǎn)包合同、權(quán)屬登記證書及文件等是基本判斷依據(jù)。 12 7.2 技術(shù)要點(diǎn)農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)，可以進(jìn)一步衍生為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，在形成經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的地區(qū)，評估農(nóng)用地使用權(quán)地價時，應(yīng)根據(jù)流轉(zhuǎn)參與各方的產(chǎn)權(quán)與收益關(guān)系，準(zhǔn)確界定所評估權(quán)利及價格內(nèi)涵，同時評估承包權(quán)地價和經(jīng)營權(quán)地價。有條件的地區(qū)，在制訂農(nóng)用地基準(zhǔn)地價時，應(yīng)細(xì)化到承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)地價主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的，還可以選用市場比較法；對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地方，可以選用評分估價法、基準(zhǔn)地價修正法。農(nóng)用地地價評估依據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》進(jìn)行，同時體現(xiàn)以下技術(shù)要點(diǎn)： 7.2.1 收益還原法（1）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)通常均具有收益，應(yīng)深入調(diào)查流轉(zhuǎn)參與各方實際收益水平和客觀收益能力，采用收益還原法進(jìn)行估價。通過種植作物核定農(nóng)用地的客觀收益水平的，原則上應(yīng)采用待估農(nóng)用地所在區(qū)域普遍種植的大宗作物。有農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策的，相關(guān)補(bǔ)貼納入收益計算。（2）以承包或租賃方式流轉(zhuǎn)的年度承包費(fèi)或租金，通過調(diào)查并判斷其收益關(guān)系，是確定總收益的重要依據(jù)。年收益若以實物方式約定，應(yīng)以評估期日物價水平進(jìn)行核算。（3）確定年總費(fèi)用時，鑒于各地土地稅費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)存在差 13 異，應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計算。（4）土地還原率一般可采用“安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”方法進(jìn)行測算，通常取一年期定期存款利率為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值除考慮自然災(zāi)害對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險外，還需考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、市場供需變化等風(fēng)險。一般普通種植項目風(fēng)險低于特種種植項目風(fēng)險，養(yǎng)殖風(fēng)險高于種植風(fēng)險，工廠化農(nóng)業(yè)的風(fēng)險低于非工廠化農(nóng)業(yè)。（5）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)年期不得超過承包期的剩余期限，超過土地承包期剩余年限的，按剩余承包年限計算。具體年期在符合法律與政策規(guī)定前提下，以合同約定為準(zhǔn)。 7.2.2 市場比較法（1）在調(diào)查與選擇比較案例時，應(yīng)考慮農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式的不同所引起的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價格修正。原則上要求選取近 3 年內(nèi)所在區(qū)域或相似區(qū)域的流轉(zhuǎn)案例不少于 3 個。（2）必須區(qū)分不同種植類型與經(jīng)營方式的案例，原則上應(yīng)做到同類型比較，即在經(jīng)營方式上區(qū)分普通大田種植、大棚等設(shè)施種植、工廠化種植選擇同類型案例，在種植類型上區(qū)分水田、旱地、菜地、果園、花卉等選擇同類型案例。（3）應(yīng)盡量選擇與評估對象相近的案例進(jìn)行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應(yīng)重新選擇比較交易實例。主要起草人：朱道林、伍育鵬、杜挺、趙鉞