城鎮(zhèn)戶口子女能買農(nóng)村房嗎 城鎮(zhèn)戶口能買宅基地嗎

宅基地是我國特有的一種土地使用權(quán)屬，擁有宅基地的農(nóng)民可以再宅基地上自建住房。那么城鎮(zhèn)居民能不能購買宅基地呢？城鎮(zhèn)戶口的子女能繼承農(nóng)村房產(chǎn)嗎？

談到農(nóng)村的房屋的買賣,首先要進行分析就是目前我國房地產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀,我國的土地有二種不同的所有制:國有以及集體所有.所以說任何的單位和個人都是無法獲得土地所有權(quán)的,并且土地的所有權(quán)是被不允許進行買賣的。在農(nóng)村買房,其實是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,那么城鎮(zhèn)戶口的居民在農(nóng)村買房要注意什么呢?

宅基地的使用權(quán)實質(zhì)上是用益物權(quán)中的一種,為我國所特有。它所指的其實是農(nóng)村的居民和少數(shù)的城鎮(zhèn)的居民為建造自有房屋對集體的土地所享有的占有及使用的修改權(quán)利。宅基地的使用的權(quán)利一般說可以被分為兩種:農(nóng)村宅基地的使用的權(quán)利和城鎮(zhèn)宅基地的使用的權(quán)利。農(nóng)村宅基地以及城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于:農(nóng)村宅基地在本質(zhì)上其實是與集體的經(jīng)濟的組織成員資格聯(lián)在一起的,在一定的程度上,宅基地是具有社會福利以及社會保障的功能的,而城鎮(zhèn)宅的基地則沒有有這一特質(zhì)。本文所說的就是農(nóng)村的宅基地以及其上面的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì),我國學(xué)者大都認(rèn)為,宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點:

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說,農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員,每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán),首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地,權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承,因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性,不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地,而每戶申請到一處宅基地,即足以保證其基本的生活需要,如果允許申請多處,則將導(dǎo)致土地資源的浪費。

從以上定義可知,不僅是農(nóng)村村民所享有,也有極少數(shù)城市居民所享有,在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的,所有地隨房走是必然的,由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性,而房屋只要沒有倒塌、滅失,即便申請人失去社員的資格,也是享有宅基地使用權(quán)的。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定,也就是說因由村集體決定,所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的,必須附條件是肯定的,如經(jīng)村集體同意,或免費改收費補交,至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定:“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地,必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地,社員可長期使用,所有權(quán)仍歸集體,嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定:加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理,嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造,這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似,而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定:“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地,擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的,土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù),并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/p>

《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定:“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn),宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主,房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。”

城市土地使用性質(zhì)與農(nóng)村建筑用地的性質(zhì)是不一樣的。農(nóng)村的土地是集體土地所有權(quán)的性質(zhì),農(nóng)村房屋只具有宅基地證而沒有普通意義上的房屋產(chǎn)權(quán)證。因此,在農(nóng)村購房是不被法律允許的。