無證房屋，一般是指沒有經(jīng)過登記的房屋，一定要強調(diào)的是無證房屋并非都是違法建筑。在房屋征收補償中，經(jīng)常會出現(xiàn)將無證房屋直接認定為違法建筑，不予補償并強制拆除的現(xiàn)象。

造成無證房屋的主要原因主要是：

1、相關(guān)法律完善之前已經(jīng)存在的一些歷史性的建筑。

2、一些開發(fā)建造單位不能依法按規(guī)建造房屋造成的，如沒有土地使用權(quán)證就建造或沒有初始登記就售房，以致買房人不能順利進行房屋登記。

3、政府有關(guān)職能部門管理不嚴、不到位的原因，一些人不依照法律程序建造了房屋，但是有關(guān)部門因主觀或客觀的原因，沒有對其及時處理，以致該建筑被長期使用，成為歷史遺留問題。

4、一些群眾自身的法律意識不強、盲目行事造成的。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條之規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。這就意味著，對無證房屋的認定會出現(xiàn)兩種結(jié)果，一種是合法建筑，合法建筑應(yīng)當獲得合理的補償；一種是違法建筑，違法建筑不予補償。

另外《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》國辦發(fā)明電〔2003〕42號規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細致地做好解釋工作，并積極創(chuàng)造條件，爭取早日解決。

對于未經(jīng)登記建筑，依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)條文規(guī)定可知，不動產(chǎn)采取登記主義，房屋所有權(quán)人的認定通常是根據(jù)登記簿上載明的所有權(quán)人來認定，房屋所有權(quán)人要想對該房屋行使處分權(quán)等權(quán)力，應(yīng)當先完成登記。房屋面臨拆遷時，如果房屋所有權(quán)人未及時辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記，糾紛出現(xiàn)時，很容易被認定為違法建筑。

對于未經(jīng)登記的建筑應(yīng)當合理補償，也即是補償內(nèi)容應(yīng)當包括：對被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。補償方式可以選擇貨幣補償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

需要注意的是， 未經(jīng)登記的建筑并非一概而論全不補償。經(jīng)相關(guān)部門確實調(diào)查認定為違法建筑的違法部分不予補償。對于合法部分，應(yīng)當給予等價的補償。例如，地上建筑物可能違反規(guī)劃要求，屬于違法建筑，但是建筑物使用的土地，其使用權(quán)的取得可能是完全合法的。在這種情況下，如果進行房屋征收，對房屋不予補償，但是對土地的使用權(quán)還是應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。對超過批準期限的臨時建筑同樣存在這個問題，建筑占用的土地可能還是有使用權(quán)，也不應(yīng)該完全不予補償。

無證房屋并非都是違法建筑。所以我們的被拆遷人，當面臨拆遷時，一定要十分謹慎，即使是無證房屋也得經(jīng)過認定后才能確定違法與否，千萬不要受拆遷人所謂的“違法建筑”蒙騙。