湖南房改房上市交易管理暫行辦法
湖南房改房上市交易管理暫行辦法【湘政發(fā)[1999]10號(hào)】
第一章 總 則
第一條 為了促進(jìn)存量住房的合理流通，滿足居民住房消費(fèi)需求，建立新的住房流通體制，推進(jìn)住房商品化，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）精神和國(guó) 家有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，制定本暫行辦法。
第二條 本暫行辦法所稱房改房是指城鎮(zhèn)職工在住房制度改革中所購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房。
第三條 本暫行辦法適用于首次進(jìn)入市場(chǎng)交易的房改房。
第四條 房改房上市交易的形式包括：轉(zhuǎn)讓（含買賣、換購(gòu)等）、出租和抵押。
第五條 職工所購(gòu)房改房上市交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法的原則，體現(xiàn)政府對(duì)解決中低收入家庭住房問(wèn)題的優(yōu)惠政策，促進(jìn)住房消費(fèi)，建立住房流通新制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第二章 交易條件
第六條 凡具備下列條件的市、縣，準(zhǔn)予放開(kāi)交易市場(chǎng)。
1、已對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，建立了職工個(gè)人住房檔案，并對(duì)普查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行了處理；
2、遵照本暫行辦法制定的實(shí)施細(xì)則，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。
第七條 具備下列條件的房改房可以上市交易。
1、具有《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》。尚未取得《國(guó)有土地使用證》的，可在上市交易過(guò)程中補(bǔ)辦。
2、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，已按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)。
第八條 凡有下列情形之一的房改房暫不允許上市交易：
1、改變使用性質(zhì)的；
2、已列入規(guī)劃拆遷范圍內(nèi)和鑒定為危房的；
3、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分權(quán)的；
4、違反房改政策購(gòu)買或多處占房尚未糾正的；
5、學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)已出售的住房；
6、以分期付款方式購(gòu)房而價(jià)款尚未付清的；
7、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定不宜上市交易的住房。
第九條 職工將已購(gòu)房改房上市交易后不得再要求單位優(yōu)惠分房和享受政府優(yōu)惠政策的住房。
第三章 交易程序
第十條 房改房上市交易，須先到當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)售房的房改部門申請(qǐng)辦理所購(gòu)房改房上市準(zhǔn)入審批手續(xù)，同時(shí)提交或驗(yàn)證下列材料。
1、房改房上市交易申請(qǐng)報(bào)告；
2、合法的產(chǎn)權(quán)憑證或足以說(shuō)明產(chǎn)權(quán)來(lái)源的證件；
3、房屋共有權(quán)人須提交共有人同意上市的證明；
4、產(chǎn)權(quán)人身份證或戶籍證明；
第十一條 縣以上房改辦要根據(jù)個(gè)人住房檔案，對(duì)上市交易的房改房審核確認(rèn)，并征求原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)。如果原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)正當(dāng)限制出售的理由，應(yīng)在5天內(nèi)向申請(qǐng)人作出是否準(zhǔn)予上市的書面答復(fù)。
第十二條 職工持準(zhǔn)入通知書和有關(guān)資料到房地產(chǎn)交易中心（處、所）辦理交易手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心（處、所）自收到交易申請(qǐng)之日起，30天內(nèi)與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門辦完上市交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第四章 市場(chǎng)管理
第十三條 房改房上市交易，必須在縣以上房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心（處、所）進(jìn)行。嚴(yán)禁場(chǎng)外交易、私下交易。
第十四條 交易雙方簽訂的交易合同必須符合建設(shè)部頒發(fā)的住宅銷售合同樣本的要求，持雙方各自身份證、《房屋買賣合同》、已交有關(guān)稅費(fèi)等證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和國(guó)土管理部門分別辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第十五條 凡未按規(guī)定辦理手續(xù)私下交易的，一經(jīng)查實(shí)，對(duì)出售的收回《房屋所有權(quán)證》，并給予適當(dāng)處罰；對(duì)出租的收回房屋。
第十六條 交易雙方平等協(xié)商議定交易價(jià)格，并如實(shí)申報(bào)；也可自愿委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。未經(jīng)交易雙方委托，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得強(qiáng)行進(jìn)行評(píng)估。
第十七條 職工將已購(gòu)房改房出售、換購(gòu)時(shí)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第十八條 職工所購(gòu)房改房上市交易不改變土地使用性質(zhì)。要求改變土地使用性質(zhì)的，應(yīng)由業(yè)主向土地管理部門提出申請(qǐng)，并按土地管理部門的有關(guān)規(guī)定辦理。
第十九條 購(gòu)買上市房改房的對(duì)象不受地域、戶籍、職業(yè)的限制。
第二十條 各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要建立健全房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。要建立信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)提供各類房地產(chǎn)的供求信息，做好配套服務(wù)。要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為。
第二十一條 各專業(yè)銀行要大力支持所購(gòu)房改房上市交易工作，積極開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，優(yōu)先提供購(gòu)房貸款。各市、縣房地產(chǎn)管理部門可相應(yīng)成立住房貸款擔(dān)保公司，為住房貸款人提供服務(wù)。
第五章 稅費(fèi)征管
第二十二條 以買賣方式上市交易房改房，應(yīng)繳納土地收益金和稅費(fèi)。
1、土地收益金。按交易額的1％由賣方繳納。
2、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅等各項(xiàng)稅費(fèi)實(shí)行綜合稅率，按交易額的5％計(jì)征（自住滿5年以上的，免征土地增值稅和個(gè)人所得稅），由賣方繳納。
3、契稅。按交易額的3％計(jì)征，由買方繳納。
4、印花稅。按交易額的0.5‰計(jì)征，由買方繳納。
5、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。按交易額比例交納（長(zhǎng)沙市為0.25％，其他省轄市為0.3％，縣（市）為0.35％），交易雙方各承擔(dān)50％。
第二十三條 凡以換購(gòu)方式上市交易房改房，售出原房、購(gòu)入新房，按新老房差價(jià)交納契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，并按規(guī)定交納印花稅。
職工出售所購(gòu)房改房后（從交易過(guò)戶之日起）1年內(nèi)新購(gòu)進(jìn)住房的，且新購(gòu)住房支付款高于或等于出售收入的，免征5％的綜合稅。
第二十四條 以出租、抵押方式上市交易房改房，仍按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第二十五條 上繳的土地收益金和稅費(fèi)可由國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)部門委托房地產(chǎn)交易中心（處、所）代征，也可由以上部門派人組成聯(lián)合征管組征收。
第二十六條 將所購(gòu)房改房換購(gòu)商品住宅的，購(gòu)買方應(yīng)繳契稅由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)50％。
第六章 其 他
第二十七條 房改房上市轉(zhuǎn)讓后，物業(yè)管理仍按公有住房售后管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；原售房單位和購(gòu)房個(gè)人交繳的共用部位維修基金仍留存維修基金管理機(jī)構(gòu)，隨房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至產(chǎn)權(quán)所有人名下。
第二十八條 各地、各部門要充分利用各種媒體宣傳房改房上市交易的政策，讓廣大職工理解、支持和參與房改房上市交易工作。
第二十九條 房改、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、建設(shè)、房地產(chǎn)、物價(jià)等部門要密切協(xié)作，共同做好房改房上市交易工作。
第三十條 本暫行辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。各市、縣人民政府根據(jù)本暫行辦法制定實(shí)施細(xì)則。